Чтобы ремонт не растянулся на месяцы и не вышел за пределы бюджета, нужно начать с плана работ. Четкий порядок действий поможет понять последовательность переделки в квартире. Мы собрали советы, которые помогут на этом пути.

Анализ и планирование ремонта

Перед тем как приступать к работам, нужно определить, для чего делается ремонт и в каком состоянии находится квартира. Без этого анализа есть риск потратить лишние деньги или допустить ошибки, которые потребуют дополнительных вложений.

Цель ремонта

От нее зависит масштаб работ и выбор материалов:

• Продажа квартиры. Здесь оптимален недорогой косметический ремонт. Задача — создать свежий внешний вид: обновить отделку стен, привести в порядок полы, заменить неисправную сантехнику. Дорогие дизайнерские решения или перепланировка не всегда окупятся, потому что новые владельцы могут искать вариант, чтобы переделать ремонт под свои потребности. Тогда окажется сложнее продать квартиру с уникальным ремонтом так, чтобы затраты окупились.
• Сдача в аренду. Чтобы сдаваемое жилье быстро не изнашивалось, выбирайте практичные и износостойкие материалы, например, ламинат вместо ковролина, моющуюся краску вместо обоев.
• Для собственного проживания. Сосредоточьтесь на решении основных неудобств: устраните проблемы с тепло- и шумоизоляцией или неудобной планировкой. Инвестируйте в качественные долговечные материалы, например, керамогранит вместо керамической плитки, качественную звукоизоляцию под стяжку пола, энергосберегающие окна с тройными стеклопакетами. Капитальная переделка оправдает себя, если вы планируете жить в этой квартире долго. Если нет, возможно, будет целесообразнее сделать косметический ремонт.

 

Диагностика квартиры

Обязательно осмотрите квартиру перед началом работ, чтобы понять объем предстоящих затрат:

• Стены и потолок. Простучите поверхности, глухой звук может указывать на отслаивающуюся штукатурку. Внимательно осмотрите стены на предмет трещин, влажных пятен или следов плесени.
• Полы. Пройдитесь по всей площади, скрип или прогибание может сигнализировать о проблемах. Приподнимите край старого покрытия, чтобы оценить состояние основания.
• Электрическая система. Проверьте работу всех автоматов в щитке. Осмотрите розетки, они не должны нагреваться или искрить. Узнайте тип проводки, потому что алюминиевые провода советского времени часто не справляются с нагрузкой современной техники.
• Водопровод и канализация. Загляните под раковины и унитазы, проверьте трубы на наличие ржавчины и подтеков. Откройте все краны и оцените напор воды — слабый напор может указывать на проблемы в системе.
• Окна, двери, вентиляция. Проверьте тягу в вентиляционных каналах — поднесите лист бумаги к решетке, он должен колыхаться. Осмотрите оконные и дверные проемы на предмет сквозняков и деформаций.

Такая диагностика сразу покажет, достаточно ли будет косметического обновления или потребуются серьезные работы: замена коммуникаций, капитальное выравнивание поверхностей, установка новых окон.

 

Выбор вида ремонта

После диагностики квартиры нужно определиться с масштабом работ. Выбор зависит от поставленных целей и выявленных проблем.

Рассмотрим два основных варианта ремонта:

1. Косметический — это обновление поверхностей: покрасить стены, постелить новый пол, поменять сантехнику и розетки. Стоимость косметического ремонта от 3 000 ₽ за квадратный метр. Выбирайте его, если скрытые системы (проводка, трубы) в порядке, стены и пол относительно ровные, а задача — просто освежить квартиру без больших вложений и долгих работ.
2. Капитальный — это уже более сложная переделка: замена всей проводки и труб, выравнивание стен и пола «под ноль», часто — перепланировка (снос или возведение стен). Такой ремонт требует серьезного бюджета — от 10 000 ₽ за квадратный метр. Он необходим, если аудит выявил проблемы с коммуникациями, не устраивает планировка, или поверхности сильно изношены.

Если вы не хотите делать капитальный ремонт, то можно купить квартиру «white box» (в предчистовой отделке) и самостоятельно подобрать обои, плитку и напольные покрытия, установить сантехнику и осветительные приборы по своему вкусу. Подробнее про такие квартиры читайте в статье: Что такое предчистовая отделка и стоит ли покупать квартиру white box.

Важно помнить: последовательность в ремонте критична. Не нужно торопиться с финишной отделкой, сначала устраните все скрытые проблемы. Замените старые трубы, обновите проводку, выровняйте стены. Если начать с отделки, а потом обнаружить неисправную коммуникацию, придется срывать новые материалы и переплачивать за повторные работы.

Разработка дизайн-проекта

Это подробная «дорожная карта» ремонта. Без него можно допустить ошибки: разместить розетку за диваном, купить лишние материалы или получить дисгармонию в цветах. Проект позволяет увидеть конечный результат еще до начала работ, точно рассчитать количество материалов и избежать дорогостоящих переделок.

Что включает дизайн-проект

Полноценный проект состоит из двух основных частей:

1. Планировочное решение. Это план расстановки мебели, размещения дверей и всех коммуникаций: расположение розеток, выключателей, водопроводных и газовых труб. Он создается на основе существующей конфигурации квартиры. Оценка планировки — важный этап не только при ремонте, но и при покупке жилья. На что обратить внимание, читайте в статье Планировка квартиры: на что обратить внимание при покупке жилья.
2. Визуализация и спецификация материалов. 3D-модель нужна, чтобы понять, как будут сочетаться освещение, мебель, цвета и фактуры в интерьере. К визуализации обязательно прилагается подробный список всех материалов: тип плитки, ламината, краски, плинтусов, сантехники с точными характеристиками и рекомендациями по выбору.

Стоимость проектирования

Цена дизайн-проекта зависит от сложности и индивидуальности решений:

• Шаблонный проект — от 500 ₽/м². Подходит для типовых квартир, где нужно быстрое решение без глубокой проработки индивидуальных потребностей.
• Индивидуальный проект — от 2 000 ₽/м². Учитывает все ваши пожелания и особенности конкретной квартиры, но требует больше времени и средств.

Как сэкономить на проектировании

Есть несколько способов снизить расходы на дизайн-проект:

• Заказать только планировку. Можно ограничиться планом расстановки мебели и размещения коммуникаций без дорогой 3D-визуализации.
• Использовать готовые решения. Многие мебельные магазины и производители сантехники предлагают каталоги с готовыми планировками.
• Создать простой эскиз самостоятельно. Нарисовать на листе бумаги схему расположения основной мебели и техники, отметить места для розеток и выключателей, расположение дверей и сантехники. Такой набросок станет минимальным планом, который убережет от серьезных ошибок и поможет строительной бригаде правильно выполнить работы.

Выбор исполнителей

После создания проекта нужно определиться, кому доверить выполнение ремонта: строительной бригаде или сделать самостоятельно. От этого зависит качество результата, сроки выполнения и итоговая стоимость.

Работа со строительной бригадой

Найти надежных исполнителей можно несколькими способами:

• Поиск по рекомендациям. Самый проверенный способ — узнать контакты у друзей, коллег или соседей, которые недавно завершили ремонт. Также полезны тематические группы в социальных сетях и чаты в мессенджерах. Не принимайте решение с чужих слов, просите фотографии реальных объектов до и после ремонта.
• Проверка репутации. Попросите контакты 2–3 предыдущих заказчиков и свяжитесь с ними. Узнайте, соблюдала ли бригада сроки, какое было качество выполненных работ, возникали ли проблемы, и как быстро их решали, честно ли мастера работали с материалами.
• Обязательное заключение договора. Никогда не начинайте ремонт без письменного соглашения с бригадой. В договоре укажите объем работ с подробным описанием, сроки выполнения по этапам, стоимость каждого вида работ, какие материалы включены в цену, а что вы закупаете самостоятельно.
• Поэтапная оплата. Разделите платежи, например: 30% предоплаты, 50% после завершения черновых работ: проведения коммуникаций, выравнивания поверхностей и 20% после полной сдачи объекта. Такая схема дисциплинирует исполнителей и дает возможность заказчику контролировать качество на каждом этапе.

Работа со строительной бригадой имеет как преимущества, так и недостатки.

Плюсы:

• Освобождение времени для других дел. Пока мастера занимаются ремонтом, вы продолжаете работать, отдыхать или решать семейные вопросы.
• Высокий уровень мастерства. Специалисты с многолетним опытом справляются с задачами любой сложности быстрее и качественнее новичков.
• Полная техническая оснащенность. Профессиональные инструменты и оборудование уже включены в стоимость услуг.
• Страховка результата. Ответственные подрядчики дают гарантийные обязательства на свою работу.
• Решение всех задач силами одной команды. От демонтажа до финальной отделки — весь спектр услуг под одним управлением.
• Выгодные условия закупки. У бригад могут быть свои договоренности с поставщиками стройматериалов, есть шанс сэкономить.

Минусы:

• Существенные финансовые вложения. Оплата труда специалистов может быть больше половины от всего бюджета на ремонт.
• Ограниченные возможности надзора. Без постоянного присутствия хозяина сложно отследить все нюансы выполнения работ.
• Опасность столкнуться с недобросовестностью. На рынке встречаются как непрофессиональные исполнители, так и мошенники.
• Привязка к чужому расписанию. Иногда приходится ждать, пока бригады освободятся от других заказов, это может затянуть начало ремонта.

Ремонт своими руками

Часть ремонта можно сделать своими руками, но важно реально оценить свои возможности. Если у вас есть практические навыки и достаточно свободного времени, можно взяться за простые работы: покраску стен, монтаж плинтусов, поклейку обоев. Такие задачи не требуют специальной квалификации. А профессионалам поручите сложные и ответственные этапы: замену проводки и труб, штукатурку стен, стяжку пола, укладку плитки.

Плюсы:

• Значительная экономия бюджета. Можно сэкономить около 50% от общей стоимости ремонта, так как не придется оплачивать работу специалистов.
• Полный контроль качества. Вы видите каждый этап работы и можете исправить недочеты сразу же.
• Гибкий график. Работаете в удобное время, без привязки к расписанию бригады.

Минусы:

• Затраты времени. Самостоятельный ремонт может растянуться на полгода или даже больше, особенно если вы работаете только по вечерам и выходным, а профессиональная бригада выполнит те же работы за 2–3 месяца.
• Риск ошибок и переделок. Без опыта легко испортить дорогие материалы, что приведет к дополнительным тратам.
• Покупка инструментов. Специальные инструменты, например, лазерный уровень и перфоратор стоят дорого, а используются потом редко.

Бюджет и смета ремонта

Разберемся, из чего они состоят.

Материалы. Составьте максимально подробный список всего необходимого: от мешков цемента и плитки до выключателя и крепежа. Обязательно сравните цены в 3–5 крупных строительных магазинах или на маркетплейсах. Не забудьте учесть стоимость доставки. Иногда она может составить значительную часть бюджета, особенно для тяжелых материалов.

Оценка стоимости услуг мастеров. Потребуйте от потенциальных исполнителей подробную калькуляцию затрат с четким разделением по категориям работ.

Профессиональная смета обязательно включает:

• Снос и демонтаж существующих конструкций.
• Подготовительный этап: монтаж коммуникаций, подготовка основания.
• Финишные операции: нанесение декоративных покрытий, монтаж напольных материалов, облицовка керамикой.

Создание финансового запаса. В процессе ремонта почти всегда возникают непредвиденные ситуации, например, старые трубы при демонтаже могут оказаться в аварийном состоянии и потребовать срочной замены, а плитки может не хватить из-за брака или ошибок в расчетах. Обязательно заложите в бюджет дополнительные средства на случай непредвиденных обстоятельств. Оптимальный размер такого резерва составляет 10–15% от итоговой стоимости проекта, включая материалы и оплату труда.

Как сэкономить на ремонте

Сэкономить на ремонте не в ущерб качеству можно. Вот несколько проверенных способов:

• Поиск качественных аналогов. Вместо дорогих брендовых материалов ищите качественные аналоги того же класса от менее известных производителей. Часто они не уступают по характеристикам, но стоят дешевле.
• Использование сезонных скидок. Следите за акциями в крупных строительных гипермаркетах. Особенно выгодные предложения бывают зимой, когда спрос на ремонтные материалы снижается.
• Оптовые закупки. При покупке больших объемов материалов договаривайтесь о скидках. Некоторые поставщики готовы предоставить дисконт при заказе на крупную сумму.

Сроки ремонта

Продолжительность ремонта напрямую зависит от его типа и объема работ. Косметический укладывается в период от 7 до 30 дней. Капитальный растягивается на 4–6 месяцев, а в сложных случаях может достигать 8–10 месяцев и более.

Что увеличивает продолжительность работ

Несмотря на детальное планирование, сроки могут увеличиться из-за:

1. Изменение решений в процессе работы. Частые корректировки первоначального плана увеличивают сроки и стоимость.
2. Занятость качественных бригад. Хорошие специалисты востребованы в разгар ремонтного сезона: весной и летом, и их график расписан на месяцы вперед.
3. Техническая сложность работ. Полная замена стояков, сложная перепланировка с переносом стен, прокладка новых коммуникаций могут добавить к срокам недели, а то и месяцы.

Как ускорить ремонтные работы

Перечислим несколько проверенных методов, которые помогут сократить время ремонта:

1. Поэтапная система расчета. Договоритесь с подрядчиками, что оплата следующего этапа, например, чистовой отделки производится после полного завершения черновых работ. Это дополнительно замотивирует рабочих не затягивать процесс.
2. Организация параллельных работ. Если позволяет планировка квартиры, можно вести работы в разных помещениях одновременно. Например, пока в спальне завершают черновые работы, в гостиной уже можно начинать шпаклевку стен под покраску.
3. Предварительная закупка материалов. Закупите и завезите на объект все основные строительные материалы до начала активной фазы ремонта. Это исключит простои бригады в ожидании доставки материалов.
4. Детальный график в договоре. Обязательно пропишите в договоре конкретные сроки завершения каждого ключевого этапа работ. Предусмотрите штрафные санкции за несоблюдение временных рамок без уважительных причин. Это повысит ответственность исполнителей и дисциплинирует процесс.

Последовательность работ

Работы идут от самого «грязного» и базового к «чистому» и финишному. Нарушение этой последовательности может привести к переделкам и дополнительным расходам.

Основные этапы ремонта

Рассмотрим детально каждый этап ремонтных работ и особенности их выполнения.

Шаг 1. Закупка и доставка материалов. Убедитесь, что все основное уже на объекте, например, цемент, гипсокартон, обои, плитка, ламинат, проверьте расходные материалы, например, саморезы, дюбеля, шпаклевку.

Шаг 2. Подготовка и демонтаж. Снимите старые обои, напольные покрытия, демонтируйте плинтуса, сантехнику, старые розетки и выключатели. Вывезите весь мусор, сделайте грубую уборку. Цель этого этапа — получить чистый «скелет» квартиры для проведения капитальных работ.

Шаг 3. Черновые работы. Это самый ответственный этап, на котором выполняются все скрытые работы, которые потом будет сложно или невозможно переделать:

• Прокладка коммуникаций. Сначала монтируются или заменяются инженерные системы: водопровод, канализация, отопление, электропроводка. Устанавливаются распределительные коробки, кабели укладываются в штробы или специальные каналы. Обязательно проверьте качество всех соединений до их закрытия, потом исправить ошибки будет затратно.
• Формирование «коробки» помещения. После завершения работ с коммуникациями приступают к выравниванию поверхностей: штукатурка стен по маякам, заливка стяжки пола при необходимости, предварительная шпаклевка под чистовую отделку. Качество выполнения этих работ напрямую влияет на внешний вид финишной отделки.

Шаг 4. Чистовая отделка. Когда все черновые работы завершены, можно приступать к созданию финального облика помещений:

• Отделка стен и потолков. Покраска или оклейка обоями в зависимости от дизайн-проекта.
• Укладка плитки. Облицовка стен и полов в санузлах, ванных комнатах и рабочего фартука на кухне.
• Монтаж напольных покрытий. Укладка ламината, паркетной доски, линолеума или другого выбранного покрытия.
• Установка декоративных элементов. Монтаж плинтусов, карнизов, наличников.

На этапе чистовой отделки особенно важна аккуратность работы. Пыльных и шумных операций уже быть не должно.

Шаг 5. Финальная уборка. После завершения всех отделочных работ проведите генеральную уборку. Удалите строительную пыль со всех поверхностей, вымойте окна, очистите сантехнику и фурнитуру. Вывезите остатки строительных материалов и мусор.

Шаг 6. Приемка. Вместе с прорабом или ответственным представителем бригады осмотрите каждое помещение. Проверьте работу всех розеток и выключателей, сантехники, качество стыков плитки, ровность окрашенных поверхностей, как открываются и закрываются двери и окна.

Все выявленные недочеты обязательно зафиксируйте в акте приемки-передачи с указанием конкретных сроков их устранения и гарантийных обязательств подрядчика. Не подписывайте окончательный акт до полного устранения всех замечаний — это ваша главная гарантия качественного ремонта.

Пример чистовой отделки в ЖК FOREST-5 от компании АСПЭК

Источник