По данным аналитиков, спрос на ипотеку в России сократился почти в два раза. Основная причина — процентные ставки до 25% годовых. В ответ на это застройщики и банки предлагают более гибкие схемы финансирования, например, рассрочку или оплату траншами. Расскажем, как работает траншевая ипотека, и кому может быть выгодна.

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это схема кредитования, при которой банк переводит деньги застройщику не сразу, а частями — траншами. Она применяется только при покупке строящегося жилья по договору долевого участия (ДДУ).

Обычно российские банки используют двухэтапную модель:

• первый транш поступает на счета эскроу сразу после оформления договора;
• второй транш перечисляется застройщику после сдачи дома в эксплуатацию.

В результате заемщик на начальном этапе платит проценты только с суммы первого транша. Обычно он бывает небольшим — от 1% суммы кредита, а в некоторых случаях — символическим, например, всего 100 ₽. Такая модель выгодна для заемщика — он не переплачивает за жилье, которое еще не построено.

Пример: Петровы оформили траншевую ипотеку на 5 млн ₽ с первым траншем в сумме 100 ₽ — до сдачи дома в эксплуатацию семья платила банку 1 рубль в месяц. После завершения строительства банк перевел застройщику вторую сумму — 4999,9 млн ₽. Петровы переехали в новое жилье и платят кредит в общем порядке.

В некоторых случаях ипотека выдается тремя и более траншами. Ее сроки и размеры каждого платежа зависят от условий и соглашения банка с застройщиком. Однако все суммы должны быть переведены не позднее трех лет с даты подписания кредитного договора.

Условия и отличия от других программ

Траншевая ипотека во многом похожа на классические ипотечные программы.

Вот их основные сходства:

• цель кредитования — покупка недвижимости;
• сроки — не более 30 лет;
• первоначальный взнос — обязателен. То есть заемщик перечисляет банку первый взнос, например, 20–30%, а потом платит символическую сумму за транши до сдачи дома;
• обеспечение — залог приобретаемой недвижимости;
• требования к заемщику — гражданство РФ, платежеспособность, хорошая кредитная история;
• процентные ставки — рыночные, но возможны и льготные ипотечные программы;
• страхование объекта недвижимости — обязательное;
• возможность досрочного погашения — предусмотрена.

Однако траншевая ипотека имеет ряд особенностей:

• порядок перечисления средств — поэтапно, несколькими траншами, первый из которых обычно минимален;
• начисление процентов — только на выданную часть кредита, платеж увеличивается после сдачи дома в эксплуатацию;
• первоначальный взнос — может быть выше, чем для стандартной ипотеки;
• назначение — только для покупки новостроек по ДДУ, для «вторички» не применяется.

Кроме общих условий, каждый банк может выдвигать дополнительные требования. Они касаются пакета документов, требований к заемщикам, порядка заключения кредитного договора. Поэтому перед оформлением траншевого займа важно уточнить все подробности.

Как оформить траншевую ипотеку

В отличие от классической, траншевую ипотеку предлагают только некоторые банки. Выбор застройщиков также ограничен, поэтому сложнее подобрать подходящий объект.

Как это сделать:

1. Изучите предложения на рынке, выберите квартиру в строящемся ЖК. Уточните у застройщика, подходит ли она под траншевую ипотеку.
2. Узнайте о банках-партнерах строительной компании, работающих по траншевой схеме. Отправьте им заявки на кредит, дождитесь решения, при необходимости предоставьте дополнительные документы.
3. После одобрения заключите с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), откройте счет эскроу в уполномоченной кредитной организации.
4. Подпишите с банком-кредитором ипотечный договор, сообщите реквизиты счета эскроу для перечисления первого транша.
5. Вносите ежемесячные взносы по кредиту согласно графика платежей. Не допускайте просрочки: очередные транши выдаются только при отсутствии долгов по текущим обязательствам.
6. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию банк перечислит застройщику последний транш. С этого момента ваши ежемесячные платежи будут рассчитываться с полной суммы кредита.

Если для вас не нашлось подходящего жилья по траншевой ипотеке, то посмотрите ЖК, которые предлагает АСПЭК по семейной программе и с господдержкой.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Плюсы траншевой ипотеки:

• Экономия бюджета. На этапе строительства ежемесячные взносы минимальны. Это позволяет заемщику параллельно оплачивать аренду жилья или копить на ремонт новой квартиры.
• Соблюдение графика строительства. Застройщик стремится быстрее завершить объект, чтобы получить полную оплату.
• Фиксированная цена объекта. Стоимость квартиры остается неизменной в течение всего срока строительства.
• Переплата ниже, чем в классической ипотеке.

Пример: Алексей купил квартиру в новостройке по траншевой схеме. Для покупки он дополнительно использовал семейную ипотеку — 8 млн ₽ на 10 лет под 6% годовых по согласованию с банком. Вначале кредитор перевел на счет эскроу 80 тыс ₽ — 1% от суммы кредита. Когда через три года дом был достроен, банк перечислил застройщику оставшиеся 7,92 млн ₽.

Посчитаем переплату:

• после первого транша ~ 13 тыс. ₽,
• после второго транша ~ 1 900 тыс ₽

Всего: 1 913 000 ₽. При классической ипотеке переплата по данному кредиту — 2 658 000 ₽. Разница ~ 745 тыс. ₽.

Минусы траншевой ипотеки:

• Ограниченный выбор застройщиков и объектов. Обычно траншевую схему предлагают только крупные девелоперы для некоторых домов и квартир.
• Первоначальный взнос часто выше, чем по обычной ипотеке.
• При оплате траншами некоторые застройщики могут завышать изначальную стоимость недвижимости.
• Не подходит для вторичного жилья, доступна только для новостроек, которые еще не сданы.
• Налоговый вычет на проценты, фактически уплаченные по кредиту, в начале срока будет небольшим.
• После ввода объекта в эксплуатацию ежемесячный платеж резко увеличивается. Если не рассчитать свои возможности, возрастает риск просрочек.

Пример: Для покупки квартиры в Москве Ивановы оформили траншевую ипотеку — 20 млн ₽ на 15 лет под 7% годовых. Банк перевел застройщику первый транш в размере 1 млн ₽. Первые три года платеж был комфортным — всего 9 000 ₽. Но ситуация осложнилась: глава семьи остался без работы, а после завершения строительства платеж вырос до 205 тысяч ₽ в месяц. Это привело к появлению просрочек и риску потерять новую квартиру.

Кому выгодна траншевая ипотека

Траншевая ипотека подходит не каждому заемщику.

Когда этот вариант действительно выгоден:

1. Для долгосрочных инвестиций. На этапе строительства инвестор платит банку минимальную сумму. После сдачи объекта он получает доход от аренды жилья и направляет его на погашение ипотеки.
2. Для перепродажи жилья на этапе строительства. Например, инвестор покупает квартиру на старте продаж по траншевой схеме, платит банку 1 ₽ в месяц. Незадолго до окончания строительства продает квартиру по более высокой цене, получая прибыль с минимальными расходами.
3. Для тех, кто арендует жилье. Пока новая квартира строится, заемщик платит банку минимальную сумму, а на сэкономленные деньги продолжает снимать квартиру. После сдачи дома он может переехать в собственное жилье и вместо арендной платы гасить ежемесячные взносы.
4. Для тех, кто ожидает увеличения доходов. Например, заемщик планирует вступить в права наследования или продать свою старую квартиру после переезда.