По ДДУ покупатель приобретает квартиру, которая пока существует только на бумаге, но застройщик обязуется передать жилье к определенному сроку. При этом государство защищает права участников долевого строительства — если дом не сдадут, дольщик получит обратно свои деньги. Разберемся, как правильно заключить договор долевого строительства, и что делать, если дом все-таки не введут в эксплуатацию.

Плюсы и минусы ДДУ

Основные правила долевого строительства закреплены в 214-ФЗ, который вступил в силу еще в 2004 году и не раз изменялся. Раньше риски для покупателей были выше — дольщики перечисляли деньги напрямую застройщику. Если у компании возникали проблемы, люди могли остаться без жилья и денег.

Сейчас система стала безопаснее. До завершения строительства дома средства дольщиков хранятся в банке на специальном счете — эскроу. Сам застройщик возводит объект за кредитные деньги. Деньги покупателей он сможет получить только после сдачи объекта в эксплуатацию. Если проект не завершится, банк вернет средства вкладчикам.

Еще один существенный плюс покупки квартиры на этапе строительства — цена меньше, чем на момент сдачи дома, разница может доходить до 20%.

Однако у ДДУ существуют и определенные риски. Законодательством не закреплен единый стандарт договора. Это позволяет застройщикам включать невыгодные условия для покупателей, например, квартиру будет нельзя продать до завершения строительства.

Также в случае банкротства компании дольщики хоть и получат назад свои деньги, но могут столкнуться с проблемой — за тот же период рыночная стоимость аналогичного жилья может вырасти, и за эту сумму уже сложно будет купить равноценную квартиру.

Еще одним потенциальным осложнением могут стать изменения в проектной декларации. Закон допускает корректировки документации в процессе строительства, например, квартира в итоге окажется меньше по метражу. В этом случае застройщик должен снизить цену на объект, либо предложить другой вариант.

Как приобрести квартиру по ДДУ

Разберем пошагово, как купить строящуюся недвижимость.

Подготовка к сделке по ДДУ

На начальном этапе покупатель выбирает подходящий вариант жилья и ведет переговоры с застройщиком о возможных скидках. Стороны договариваются о состоянии ремонта квартиры для покупателя: это будет отделка под ключ, либо застройщик подготовит жилье к финишному ремонту. Стоит ли покупать квартиру с незавершенной отделкой, рассказали в статье «Что такое предчистовая отделка и стоит ли покупать квартиру white box». Затем покупатель бронирует квартиру, если так заведено у девелопера.

Далее стороны обычно оформляют предварительное соглашение. Этот документ резервирует выбранную квартиру и фиксирует ключевые условия будущей сделки.

Вместе с предварительным договором покупатель вносит обеспечительный платеж, у которого может быть различный правовой статус:

1. Задаток — это сумма, которая выполняет обеспечительную функцию и регулируется статьями 380, 381 ГК РФ. Его особенность заключается в том, что при отказе застройщика от сделки покупатель получает сумму в двойном размере. Если инициатором расторжения выступает покупатель, задаток остается у застройщика. А при форс-мажорных обстоятельствах сумма возвращается покупателю в полном объеме.
2. Аванс — это предоплата, которая не несет обеспечительной функции. Если сделка не состоится, покупатель получит деньги обратно и в полном размере независимо от причин.
3. Обеспечительный платеж — условия его возврата определяются конкретным соглашением между сторонами.

Важно понимать: некоторые застройщики используют юридическую уловку и оформляют бронь квартиры, как уже оказанную услугу. Например, потенциальный покупатель внес аванс и, если что-то пошло не так, по закону может его вернуть. Однако недобросовестные девелоперы отказываются отдавать эту сумму, так как она по документам числится оплатой за бронь объекта. Соответственно, если услуга выполнена, возврат денег практически невозможен.

Дешевле купить квартиру по ДДУ на стадии котлована или закладки фундамента. Источник

Подготовка к ипотечному кредитованию

Если строящееся жилье будет оформляться в ипотеку, то нужно начать с подачи заявки банку на одобрение кредита:

• через ипотечных брокеров в офисах застройщика;
• в банковском отделении;
• в электронной форме через онлайн-сервисы.

Предварительно нужно подготовить все необходимые документы. Основной пакет включает:

• заполненную анкету заемщика;
• копию паспорта с отметкой о регистрации;
• справку о доходах (аналог старой формы 2-НДФЛ);
• электронную версию или заверенную копию трудовой книжки;
• документы о семейном положении — свидетельства о браке/разводе;
• нотариальное согласие супруга (при наличии);
• сведения о несовершеннолетних детях;
• документы на имеющуюся недвижимость;
• выписки по банковским счетам;
• и другие документы по требованию банка.

Оформление ДДУ

Когда объект подобран, предварительное соглашение оформлено, и одобрена ипотека (если нужно), покупатель и девелопер подписывают договор участия в долевом строительстве.

В ДДУ обязательно указывают полные паспортные данные дольщика и реквизиты застройщика.

Детально прописывают параметры приобретаемой недвижимости:

• точный адрес строительства с указанием кадастрового номера участка;
• этаж расположения и номер конкретной квартиры;
• общую и жилую площадь недвижимости;
• планировку объекта;
• высоту потолков.

Также договор должен содержать окончательную стоимость жилья с учетом всех возможных скидок и акций.

В обязательном порядке фиксируют срок завершения строительства и порядок передачи объекта дольщикам. Например, застройщик может указать, в какой форме покупателю сообщают о готовности дома, каким образом происходит передача квартиры.

Отдельным пунктом прописывают гарантийные обязательства застройщика: 5 лет — на квартиру в целом и 3 года — на инженерные коммуникации.

Регистрация ДДУ

ДДУ обязательно регистрируют в Росреестре. Если это не сделать, сделка не будет иметь юридической силы, то есть покупатель не станет владеть строящейся квартирой в статусе дольщика.

Передать документы на оформление можно напрямую в Росреестр или через отделение МФЦ. Обычно застройщики берут на себя электронную подачу документов, но дольщик может сделать это самостоятельно.

Многие строительные компании предоставляют возможность упростить регистрацию, но для этого нужно сначала оформить доверенность на их представителя. Однако такая услуга платная, например, в московском регионе стоимость составляет около 15 000 ₽. А еще важно проверить, что указано в доверенности: она не должна давать право на изменение условий ДДУ или подписание дополнительных соглашений.

Для регистрации сделки в Росреестре потребуется предоставить:

• три экземпляра подписанного ДДУ;
• паспорта всех участников сделки;
• нотариально заверенное согласие супруга (для состоящих в браке);
• ипотечный договор при наличии кредитных обязательств.

Регистрация ДДУ платная — 700 рублей.

Сроки рассмотрения документов зависят от порядка регистрации. Так, для первого ДДУ по объекту процесс может занять до 18 рабочих дней, а последующие договоры регистрируются в течение 3–7 рабочих дней.

Открытие эскроу-счета

Когда договор подписали, пора открыть счет эскроу. Такой депозит оформляется всегда, если сделка идет по ДДУ, неважно с ипотекой или без. Покупатель не платит за открытие и обслуживание эскроу-счетом.

Для одиноких покупателей перечень документов минимален — достаточно паспорта и самого договора участия в долевом строительстве. А семейным парам дополнительно нужно предоставить брачное свидетельство и взаимные нотариальные согласия на сделку. Если заключен брачный контракт, его заверенную копию.

Стоит отметить: если вы приобретаете несколько квартир в строящемся доме, на каждую из них нужно оформлять отдельный счет.

Исполнение обязательств по договору

Когда застройщик завершил строительство дома, покупателя приглашают на осмотр объекта. Тот должен проверить, соответствуют ли реальные параметры жилья указанным в документации. Если все в порядке, стороны подписывают акт приема-передачи. После чего покупателю выдают ключи от квартиры, и он регистрирует право собственности на недвижимость через Росреестр или отделение МФЦ.

Что делать при задержке сдачи дома

Если по каким-то причинам девелопер не успевает закончить строительство в срок, который указан в ДДУ, он должен предупредить об этом дольщиков минимум за два месяца. В таком случае стороны подписывают допсоглашение с новыми датами.

Когда компания нарушает сроки без предупреждения или повторно задерживает сдачу, дольщик вправе требовать компенсацию. Ее размер рассчитывается исходя из стоимости квартиры и ключевой ставки ЦБ. Обычно она составляет 1/300 ставки от цены объекта за каждый день просрочки.

Если девелопер отказывается выплачивать компенсацию, можно обратиться в суд. Как правило, суды поддерживают дольщиков и обязывают компании не только выплатить неустойку, но и компенсировать судебные расходы.

Важный момент: с марта 2022 года действует временный запрет на штрафы для застройщиков. Сначала мораторий продлили до конца 2024 года, а затем — до 30 июня 2025 года. Это значит, что в данный период взыскать неустойку за просрочку не получится.

Можно ли расторгнуть договор

Дольщик вправе требовать расторжения ДДУ только в нескольких случаях, которые предусмотрены ст. 9 214-ФЗ.

Основанием может стать:

• значительная задержка сдачи объекта (более 2 месяцев);
• существенное отклонение от согласованных параметров квартиры;
• ненадлежащее качество строительства.

Когда строительство полностью заморожено, либо застройщик вносит существенные изменения в проект, дольщик может обратиться в суд для расторжения ДДУ. В большинстве случаев суды поддерживают интересы покупателей жилья.

Можно ли переуступить права по ДДУ

До завершения строительства объекта дольщик может продать свою квартиру — переуступить права по ДДУ, если это предусмотрено соглашением. Стороны заключают так называемый договор цессии. В рекламных объявлениях подобные предложения обычно помечают как «переуступка прав требования» — новый покупатель приобретает не готовое жилье, а право требовать его передачи у застройщика после сдачи дома.