Счет эскроу: что это и зачем он нужен

Эскроу-счет — это специальный финансовый инструмент, который используют для безопасного проведения сделок, где требуются гарантии третьего лица. Правила его работы определяет ГК РФ. Эскроу используют, чтобы сделать покупку недвижимости в строящемся доме более безопасной для покупателя.

До 2019 года застройщики часто строили дома, привлекая деньги покупателей — дольщиков. Компании продавали квартиры на начальных этапах строительства, и на привлеченные средства вели стройку. Такая схема работы была довольно рискованной для покупателей: если девелопер не распродал квартиры или некачественно управлял финансами, он мог заморозить стройку и объявить себя банкротом. В этом случае дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги.

С 2019 года в России действует новая система жилищного строительства — проектное финансирование. Теперь застройщики могут возводить жилые дома только за собственные средства или за счет банковских кредитов. Дольщики все еще могут покупать квартиры на ранних стадиях строительства, но теперь их деньги блокируют на специальных счетах эскроу до сдачи дома в эксплуатацию. Если компания нарушает свои обязательства, банк вернет деньги покупателю.

Как проходит сделка с участием эскроу-счетов

Кто участвует в сделке. В эскроу-сделке участвуют три стороны:

• депонент — покупатель жилья на этапе строительства;
• бенефициар — компания-застройщик;
• эскроу-агент — банк, который открывает и контролирует эскроу-счета.

Перечень банков-участников проектного финансирования определяет ЦБ РФ. Они должны отвечать установленным критериям. Например:

• иметь универсальную лицензию;
• быть участником системы страхования вкладов;
• иметь высокий кредитный рейтинг;
• не находиться в процессе санации или банкротства.

Как проводят расчеты с участием эскроу-счета. Покупка квартиры включает несколько этапов:

• Застройщик открывает специальный счет в банке-агенте.
• Застройщик вносит на счет собственные средства — не менее 10% от проектной стоимости жилья. Затем он обращается в уполномоченный орган за разрешением на привлечение денег дольщиков.
• Получив разрешение, застройщик начинает продажу квартир. С каждым покупателем он заключает ДДУ (договор участия в долевом строительстве). В нем указывают сроки передачи объекта, полную стоимость квартиры, реквизиты банка-агента.
• Дольщик регистрирует ДДУ в Росреестре и предъявляет его в банк-агент.
• Банк открывает эскроу-счет, дольщик зачисляет на него собственные или заемные средства.
• Банк-агент блокирует деньги до момента завершения строительства и передачи квартиры покупателю.
• Застройщик предъявляет банку разрешение уполномоченного органа на сдачу дома в эксплуатацию. Банк списывает деньги с эскроу-счетов и переводит их строительной компании в течение 10 рабочих дней.
• Если застройщик нарушил сроки или объявил себя банкротом, банк возвращает деньги дольщикам.

Такой механизм выгоден всем участникам долевого строительства. Для дольщиков сделка становится безопасной и прозрачной, и они могут не переживать, что потеряют деньги, если застройщик обанкротится.

Застройщик может получить целевой заем от банка-агента под плавающую процентную ставку. Ее размер зависит от стадии строительства и объема средств на счетах эскроу. А банк не беспокоится о возврате кредита: после завершения строительства он погасит долг средствами с эскроу-счетов.

Особенности ведения счетов эскроу

Закон о долевом строительстве устанавливает особый порядок ведения счетов эскроу:

• Средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В этом случае дольщик тоже защищен: если у банка-агента вдруг отзовут лицензию, дольщик получит от агентства возмещение в сумме до 10 млн рублей.
• Дольщик не платит комиссию за открытие счета. Эти расходы застройщик берет на себя.
• Эскроу-счета не предназначены для получения дохода, а служит гарантией выполнения обязательств. Поэтому банк не начисляет на них проценты.
• Средства, внесенные на эскроу-счет, банк блокирует. Это значит, что дольщик не может ими воспользоваться. Если вдруг он передумал покупать квартиру, нужно расторгнуть ДДУ — тогда банк вернет деньги.
• Банк может закрыть счет в трех случаях:
  • Когда обязательство исполнено: застройщик сдал объект, и банк перевел ему деньги.
  • Застройщик и дольщик расторгли ДДУ по согласию или одна из сторон отказалась от ДДУ в судебном порядке.
  • Дольщик не внес нужную сумму на счет в течение трех месяцев с момента заключения договора об открытии счета.

Как открыть счет эскроу

Порядок открытия эскроу-счетов зависит от способа оплаты и вида строящегося жилья.

При покупке квартиры за собственные деньги

1. Покупатель выбирает квартиру и заключает ДДУ с застройщиком. В договоре должны быть указаны реквизиты банка-агента.
2. Дольщик обращается в банк-агент — лично или онлайн, заполняет заявление на открытие счета, предъявляет паспорт и ДДУ с отметкой о регистрации в Росреестре.
3. Банк проверяет документы и заключает трехсторонний договор эскроу-счета с покупателем и строительной компанией.
4. Дольщик вносит деньги на счет — полностью или частями.

Открытие эскроу-счета при покупке жилья в ипотеку

1. Покупатель обращается в любую кредитную организацию и подает заявку на ипотеку.
2. Банк-кредитор проверяет:

• • платежеспособность заемщика;
  • репутацию застройщика;
  • аккредитацию банка-агента;
  • документы на строящийся дом.

1. После одобрения кредита покупатель заключает ДДУ с застройщиком. Затем открывает эскроу-счет в порядке, указанном выше, и переводит на него первоначальный взнос.
2. Банк-кредитор заключает с дольщиком ипотечный договор и зачисляет заемные средства на счет эскроу.
3. Заемщик погашает ипотеку согласно графику платежей, установленному банком-кредитором.

При строительстве частного дома по договору подряда

1. Подрядчик регистрируется в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и размещает свои проекты на портале строим.дом.рф.
2. Заказчик выбирает один из проектов, обращается к застройщику и заключает с ним договор подряда. Сведения о заказчике и заключенном договоре также заносятся в ЕИСЖС.
3. Заказчик обращается в банк-агент и открывает счет-эскроу. Порядок открытия и ведения счета такой же, как при долевом строительстве.
4. Подрядчик приступает к возведению дома за собственные или заемные средства. По его окончании заказчик регистрирует в Росреестре право собственности на дом и предъявляет в банк свидетельство о регистрации.
5. Банк переводит средства с эскроу-счета подрядчику. Если застройщик нарушил сроки или объявил себя банкротом, деньги возвращаются заказчику.

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Эскроу-счет — это простой и эффективный банковский инструмент. Он делает покупку жилья в новостройке прозрачной и безопасной. Другие его плюсы:

• Деньги хранятся в банке на защищенных счетах и недоступны застройщику до сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому компания мотивирована не затягивать сроки и быстрее завершить строительство.
• Банк контролирует все этапы сделки и следит за целевым использованием денег дольщиков.
• Покупатель не несет расходы за открытие и ведение эскроу-счета. Все платежи и комиссии берет на себя застройщик.
• Использование счетов эскроу исключает мошенничество с жильем, когда одну квартиру предлагают сразу нескольким покупателям.

Минусов у такого алгоритма не так много. Но есть риск: если застройщик не выполнит обязательства, деньги вернутся дольщику, но на них не начисляются проценты, поэтому они могут обесцениться инфляцией.