В подготовке материала участвовал эксперт: Оксана Васильева, генеральный директор юридической компании ООО «Мариокс центр», доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации

Что такое налоговый вычет

Все граждане России, которые получают доходы на ее территории, платят налог на доход физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Например, если вы официально трудоустроены, работодатель как налоговый агент удерживает эту сумму из вашей зарплаты и переводит ее в бюджет. Продажа квартиры, машины, земли или другого имущества — это тоже доход, который облагается налогом.

Но в некоторых случаях государство может вернуть гражданам уплаченный налог — сделать налоговый вычет. За покупку жилья, согласно ст. 220 НК РФ, можно получить сразу два отдельных вычета. Первый — основной, на стоимость квартиры. Второй — на проценты по ипотеке, если недвижимость купили в кредит.

До 2014 года оба вычета давали только за один и тот же объект: вернуть НДФЛ по ипотечным процентам, не оформив основной вычет за эту квартиру, не разрешали. С 2014 года вычеты не связаны друг с другом: их можно получить за разные объекты или оформлять в разное время. Но если право собственности на жилье, купленное в кредит, получили до 2014 года, действуют старые правила,  и оформить вычет по процентам отдельно от основного, не получится.

Налоговый вычет за проценты по ипотеке можно оформить только один раз и за один объект. Если не исчерпали весь лимит выплаты, остаток не перейдет на следующую покупку квартиры в кредит, а просто сгорит.

Кто имеет право на вычет

Возврат НДФЛ с процентов по ипотеке могут получить официально трудоустроенные резиденты России, которые платят НДФЛ по ставке 13%. Самозанятые или ИП на специальном налоговом режиме не смогут оформить вычет. Кроме того, необходимо, чтобы соблюдались следующие условия:

• Квартира находится на территории России и имеет статус жилого помещения.
• Квартиру купили не у супруга и не у близкого родственника: родителей, детей, брата или сестры, опекуна или подопечного.
• Для оплаты ипотеки использовали собственные деньги, а не маткапитал, субсидии или другую материальную помощь от государства.
• Кредит оформили с конкретной целью — на покупку или строительство жилья. Это должно быть указано в кредитном договоре. Если вы взяли обычный потребительский кредит, возврат налога по процентам не сделают. В этом случае можно получить только основной вычет.

Какую сумму налога можно вернуть

Основной имущественный вычет делают на стоимость купленной квартиры, ипотечный — на все уплаченные по кредиту проценты. Вернуть можно 13% от этой суммы. Например, если за время погашения переплатили 1 500 000 рублей, государство вернет 195 000 рублей. 

Но точная сумма вычета зависит от установленных лимитов, дохода налогоплательщика и семейного положения. 

Лимит. По основному вычету он составляет 2 млн рублей, по процентам — 3 млн рублей.

Например, если вы купили квартиру за 4 млн, вернуть можно только 260 тысяч — 13% от 2 млн. А если переплатили по ипотеке 3,5 млн, вернут не 455 тысяч, а только 390 — 13% от 3 млн. Получается, максимальная сумма налога к возврату при применении обоих вычетов — 650 тысяч.

А если квартира стоила меньше 2 млн? Тогда остаток по основному вычету можно перенести и получить его при следующей покупке недвижимости.

С вычетом по процентам так не получится: его делают только за один объект. Допустим, вы переплатили за ипотеку 2 млн рублей. С этой суммы вам полагается 260 тысяч. Оставшиеся от лимита 130 тысяч сгорят. Поэтому если переплата по процентам небольшая, выгоднее заявить только основной вычет, а ипотечный оставить на будущее.

Ограничение до 3 млн относится к ипотеке, оформленной после 2014 года. До этого вычет делали на всю сумму процентов, какой бы она ни была. Например, переплатили банку 6 млн — получили 780 тысяч. Это правило по-прежнему актуально: если вы взяли ипотеку, например, в 2013 году и до сих пор получаете вычет, его размер не ограничен.

Доход налогоплательщика. Сумма вычета не может быть больше уплаченного за год НДФЛ. Допустим, ваш налоговый вычет по ипотеке — 2,5 млн, и государство должно вернуть вам 325 тысяч. Но ваша месячная зарплата — 125 тысяч, значит, за год вы заплатили в бюджет всего 195 тысяч НДФЛ (13% от годового дохода). Именно столько вам и вернут. А оставшиеся 130 тысяч — в следующем году.

Семейное положение. Если купили квартиру в браке, оформить вычет могут оба супруга. Но в этом есть смысл, только если переплата по кредиту больше 6 млн: тогда и муж, и жена получат по 390 тысяч. Если же сумма вычета небольшая, выгоднее применить его только одному из супругов. Тогда второй сможет оформить на себя выплату за следующий объект.

Когда можно заявить вычет по ипотеке

Право на вычет появляется после оформления жилья в собственность, то есть после регистрации договора купли-продажи в Росреестре или подписания акта приема-передачи. Но с ипотечными квартирами в новостройках сложнее. Обычно платить кредит начинают раньше, чем получают право собственности, ведь на момент покупки дом может быть еще не сдан. В таком случае проценты учитывают с первого дня погашения. Но подать на вычет можно только после того, как вы станете собственником.

Например, если оформили ипотеку в 2022 году, а акт приема-передачи подписали в 2024, право на вычет появится в 2024. Но учтут все проценты, уплаченные с 2022 по 2024 год.

Оформить вычет можно только в следующем году после того, как у вас появилось право собственности. Если квартиру зарегистрировали в 2024 — декларацию нужно подать в 2025. Можно и позже, если хотите, чтобы накопилась сумма побольше. Максимальный период, который допускается включить в декларацию, — три года. То есть в 2025 году вы можете получить вычет за 2022, 2023 и 2024 годы. 

Важно: налоговый вычет по ипотеке положен только за фактически уплаченные проценты. Если вы рассчитали, что к концу срока погашения переплатите 3 млн или больше, это не значит, что все 390 тысяч можно получить прямо сейчас.

Как получить вычет за проценты по ипотеке: инструкция

Сначала нужно собрать документы. Для оформления вычета понадобится:

• справка с работы о том, что вы платите НДФЛ (если за налоговый период сменили несколько работодателей, справка нужна от каждого);
  
• договор купли-продажи квартиры или долевого участия;
• договор ипотеки;
• справка из банка об уплаченных по кредиту процентах;
• паспорт.

Оформить вычет можно тремя способами.

С помощью декларации 3-НДФЛ. Форма есть на сайте налоговой. Ее можно подать очно в местное отделение или отправить ее через личный кабинет налогоплательщика. 

В декларацию входит заявление на вычет. В нем нужно указать реквизиты банковского счета для зачисления денег. К декларации приложите подготовленные документы. Срок проверки декларации — до трех месяцев.

Через работодателя. Этот способ удобный, потому что не нужно ждать конца налогового периода: получить вычет можно уже в текущем году. Но работодатель не выдает деньги на руки, а просто временно перестает удерживать НДФЛ. То есть заработок, который вы получаете на руки, на время станет больше.

Если вы выбрали этот вариант, декларацию подавать не нужно. Достаточно уведомить работодателя о том, что вам положен вычет. Для этого нужно заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика или отнести его лично в ФНС вместе с прилагающимися документами. В течение 30 дней налоговая отправит работодателю уведомление. После этого нужно написать в бухгалтерию заявление о предоставлении вычета.

Если за год вы не исчерпаете лимит выплаты, остаток перейдет на следующий год. Но заявление придется подавать повторно.

В упрощенном порядке. Если ваш банк участвует в программе обмена информацией с налоговой, можно получить вычет упрощенно — без декларации и документов. Все необходимые сведения поступят в ФНС автоматически, и в начале следующего года в вашем личном кабинете появится предзаполненное заявление. Вам нужно только его подписать.

Проверка при упрощенном способе тоже проходит быстрее: за один месяц, а не за три.

Узнать, входит ли ваш банк в список участников программы, можно на сайте ФНС.