Если вы недавно купили или планируете купить квартиру, можно оформить вычет налога, и тогда государство вернет вам часть потраченных денег. Но для этого необходимо соблюсти несколько условий. В статье расскажем, кому и когда полагается налоговый вычет при покупке квартиры, какую сумму могут вернуть и какие документы понадобятся.

Что такое налоговый вычет

Налоговый вычет — это возврат налогоплательщику части уплаченного НДФЛ. Так государство поощряет тех, кто добросовестно платит налоги.

НДФЛ — это подоходный налог для физлиц в размере 13%. Его платят все официально трудоустроенные граждане России. Обычно эти деньги в бюджет уплачивает работодатель. А сотруднику выдает «чистую» зарплату: официальный доход за вычетом 13%.

Подоходным налогом облагаются зарплаты, премии, отпускные, а также другие доходы, не связанные с трудовой деятельностью. Например, прибыль от продажи недвижимости, от ее сдачи в аренду, от торговли ценными бумагами. Все, что человек заработал за год, составляет налогооблагаемый доход.

Гражданам, которые потратили деньги на покупку жилья, государство предоставляет льготу и может вернуть часть денег, уплаченных в бюджет. Вот как это работает:

• Государство вычитает траты на покупку (с учетом лимита) из годового дохода, который облагается налогом.
• Работодатель каждый месяц перечисляет в бюджет НДФЛ с зарплаты. К концу года получается переплата.
• Налогоплательщику сделают вычет — вернут переплату.

Так работает имущественный вычет. Бывают и другие налоговые вычеты: стандартные, социальные, профессиональные, в зависимости от целей.

Кому и при каких условиях положен налоговый вычет за квартиру

Государство вернет переплату по НДФЛ только при одновременном соблюдении следующих условий.

• Налогоплательщик — налоговый резидент РФ. Это означает, что он живет в России как минимум 183 дня в течение года. Например, если вы находились в стране сначала с 1 января по 31 марта, а затем с 1 июня по 31 августа одного и того же года, — вы резидент. А если в течение двух лет подряд жили в России только по три месяца в году, — не резидент.
• Налогоплательщик платит НДФЛ по ставке 13%. Условию соответствуют все, кто официально работает по трудовому договору, договору ГПХ, а также предприниматели, которые используют общий режим налогообложения. ИП на упрощенке и самозанятые не могут рассчитывать на вычет, потому что и так пользуются льготой: уплачивают налог по сниженной ставке 4% или 6%.
• Квартира, за которую покупатель рассчитывает получить вычет, находится в России.
• Продавец недвижимости не приходится покупателю близким родственником: супругом, родителем, ребенком, братом или сестрой, опекуном или подопечным.
• Налогоплательщик купил квартиру за собственные деньги — неважно, за наличные или в ипотеку. Если жилье ему подарил родственник или работодатель, вычет не предоставят. Если при оплате покупки использовали субсидию или маткапитал, при расчете выплаты учтут только ту сумму, которую покупатель внес из своего кармана.
• Купленное жилье находится в собственности налогоплательщика. Если это квартира от застройщика, приобретенная по договору ДДУ, право собственности покупатель получает только после того как дом сдадут в эксплуатацию.

Какие расходы включают в вычет

Вычет сделают за покупку квартиры от застройщика или у прежнего собственника, а также за комнату или долю в жилье.

В вычет можно включить не только стоимость самого жилья, но и расходы на ремонт: покупку стройматериалов, оплату труда бригады. Но это работает только для квартиры в новостройке с голыми стенами, о чем должно быть сказано в договоре купли-продажи.

Если жилье приобрели в ипотеку, в расходы можно включить переплату по кредиту. Причем это отдельный вычет, который суммируется с основным — стоимостью квартиры. Как его оформить, рассказывали в другой нашей статье.

Сколько денег вернут

Сумма налога к возврату зависит от расходов покупателя: вернут 13% от тех денег, которые он потратил. Например, если купили квартиру за 1,6 млн, государство заплатит 208 тысяч. Однако есть ограничения: вычет сделают максимум на 2 млн. Даже если недвижимость стоила 5 или 10 млн, вернут только 260 тысяч — 13% от 2 млн.

Лимит действует и на переплату по ипотеке, но он больше: 3 млн. Так что государство заплатит максимум 390 тысяч за фактически уплаченные проценты.Пример. Допустим, вы взяли в ипотеку на 15 лет квартиру стоимостью 3 млн и внесли первоначальный взнос 15%. С учетом ставки по кредиту 26% переплата за весь срок — 7 609 390 рублей.

Теперь считаем налог к возврату. 13% от 3 млн — 390 тысяч. Но поскольку лимит 2 млн, вернут только 260 тысяч. Вы заплатили больше 7 млн процентов, но лимит по ним — 3 млн. Значит максимальная сумма к выплате — 390 тысяч. Всего за покупку квартиры вы получите 650 тысяч.

Другой пример. Молодая семья купила студию за 2 млн по программе льготной ипотеки со ставкой 6%, первым взносом 20,1% сроком на 5 лет. За это время банк начислил проценты на 255 629 рублей. Налог к возврату за стоимость квартиры составит 260 тысяч, за проценты по ипотеке — 33 231 рублей.

Особенности получения имущественного вычета при покупке квартиры

Мы рассказали об общих правилах предоставления вычета, но есть частные случаи, и у каждого свои особенности.

Покупка первой квартиры

Если покупатель подает на вычет впервые, действуют общие условия: платят 13% от стоимости жилья или установленного лимита. Но эта сумма не должна превышать размер уплаченного за год НДФЛ.

Пример. Предположим, квартира стоила больше 2 млн, тогда налог к возврату — 260 тысяч. При этом ваш официальный ежемесячный доход — 22 440 рублей, а остальную зарплату вам выдают в конверте. Выходит, что за год вы заплатили государству 35 006,4 рублей. За один раз вы получите именно столько. Остаток вычета перейдет на следующие налоговые периоды. То есть все 260 тысяч выплатят небольшими суммами за 8 лет.

Покупка второй квартиры

Вычет предоставляют только единожды. Но если вы не истратили положенный от государства лимит с первой покупкой, оставшуюся сумму можно дополучить со следующей.

Пример. Первая квартира стоила 1,5 млн, и вам вернули 195 тысяч. Позже вы решили купить еще одно жилье. Можно опять заявить на вычет и получить оставшиеся 65 тысяч. Такую возможность закон допускает с 2014 года: раньше остаток налога не переносили на следующие покупки.

А вот с ипотечными процентами это не сработает. Вычет по ним делают только однократно, и неважно, исчерпан лимит или нет. Поэтому если переплата невысокая, а в дальнейшем вы планируете приобрести еще одно жилье, получать вычет по процентам может быть невыгодно. Лучше сделать это в следующий раз, когда сумма процентов будет выше.

Жилье купили в браке

Если супруги официально женаты, вычет полагается каждому, и не имеет значения, кто собственник. Стоимость жилья и переплату по ипотеке можно разделить пополам (или в любом другом соотношении) и удвоить лимит. Для этого мужу и жене нужно при подаче заявления на вычет подписать соглашение о распределении расходов.

Например, квартиру купили за 5 млн, по ипотеке переплатили 10 млн. Супруги распределяют размер вычета пополам и оба получают по 650 тысяч. Таким образом, в общей сложности заплатят 1,3 млн.

Покупатель — пенсионер

Государственные пенсии не облагаются подоходным налогом, поэтому в стандартных случаях пенсионерам не полагается вычет, в том числе при покупке жилья. Но есть исключения:

1. Пенсионер по-прежнему работает или получает дополнительный доход, облагаемый НДФЛ. В этом случае он ничем не отличается от обычных налогоплательщиков, и для него работает стандартный порядок расчета вычета.
2. Пенсионер перечислял деньги в негосударственный пенсионный фонд. Такие пенсии облагаются НДФЛ, за них положен вычет.
3. Пенсионер работал в течение 3 лет перед покупкой жилья. Согласно п. 10 ст. 220 НК РФ, на эти годы можно перенести налоговый вычет. Например, три последних года перед тем как уйти на пенсию и купить квартиру сотрудник официально зарабатывал 60 тысяч в месяц. Следовательно, за год он перечислял в государственную казну 93 600 рублей. Если налог к возврату составляет 260 тысяч, пенсионер сможет получить эту сумму, воспользовавшись правом перенести вычет на три предыдущих года.

Покупатель — безработный

Тот, кто не имеет официального дохода, не платит налоги, а значит, не может рассчитывать на вычет. Но если в дальнейшем этот человек трудоустроится, то станет налогоплательщиком. Уплатив НДФЛ на достаточную сумму, он получит вычет при условии, что успеет заявить на него в течение 3 лет с момента покупки жилья.

Какие документы нужны для получения вычета

Чтобы оформить вычет, нужно доказать, что вы на самом деле потратили деньги на покупку жилья. В этом помогут документы:

• Договор купли-продажи квартиры. Если купили жилье в строящемся доме, понадобится договор долевого участия и акт приема-передачи.
• Выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на квартиру.
• Ипотечный договор в случае покупки жилья в кредит.
• Документы, подтверждающие расходы: квитанция об оплате по договору, выписка из банковского счета о переводе денег продавцу. Если планируете включить в сумму вычета затраты на ремонт и отделку, нужны чеки за покупку стройматериалов, строительные работы. Подтвердить уплату процентов по ипотеке поможет справка из банка.

Также для оформления вычета необходимы:

• Паспорт собственника квартиры.
• Справка по форме 2-НДФЛ об уплате подоходного налога. Ее выдадут в бухгалтерии на работе. Кроме того, можно скачать бланк справки в личном кабинете на сайте ФНС.
• Соглашение о распределении размера вычета между мужем и женой, если оба супруга решили получить возврат. В этом случае необходимы еще свидетельство о браке и паспорт второго супруга.

Оригиналы документов нужно отсканировать, чтобы затем прикрепить к заявлению при подаче онлайн. Если планируете обращаться в налоговую очно, приготовьте копии.

Как получить налоговый вычет за покупку квартиры: инструкция

Оформить вычет можно тремя способами: через налоговую, в упрощенном порядке и через работодателя.

С помощью декларации 3-НДФЛ

Декларацию подают за прошедший налоговый период. То есть, если купили квартиру в 2024 году, за вычетом нужно обратиться после 1 января 2025 года.

Проще всего подать декларацию онлайн, на сайте ФНС. Как это сделать:

• Скачайте форму декларации 3-НДФЛ на сайте ФНС. Обратите внимание на версию: вам нужна самая последняя, за прошедший год.
• Заполните декларацию и входящее в ее состав заявление на вычет по инструкции на сайте.
• Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь в личном кабинете. Если у вас пока нет логина и пароля, их можно получить в местном отделении налоговой. Прикрепите сканы подготовленных документов и нажмите «Отправить».

Если по какой-то причине не получается зарегистрироваться в личном кабинете, отнесите документы лично в местное отделение ФНС.

Проверка декларации и сопутствующих документов займет около 3-х месяцев. После этого налоговая перечислит НДФЛ на счет налогоплательщика, откуда деньги автоматически поступят на ваш счет в банке.

Через работодателя

Этот способ удобен тем, что вычет можно получить сразу после покупки квартиры, не дожидаясь конца года. Но деньги на руки не выдадут: работодатель перестает вычитать его из зарплаты. До исчерпания лимита. зарплата, которую вы получаете на руки, станет больше.

Чтобы оформить компенсацию НДФЛ через работодателя, необходимо написать в налоговую заявление о праве на вычет и приложить к нему остальные документы. Это можно сделать как онлайн в личном кабинете, так и очно в отделении ФНС. Больше ничего делать не нужно: в течение 30 дней налоговая отправит в бухгалтерию по месту работы уведомление, и работодатель сделает вычет.

Если до конца текущего года лимит возврата не будет исчерпан, заявление придется написать снова, чтобы перенести остаток на следующий год.

В упрощенном порядке

Этим способом можно воспользоваться, если банк, в котором вы оплачивали покупку квартиры, участвует в системе обмена данными с ФНС. В этом случае вся необходимая информация поступит в налоговую автоматически, и декларацию подавать не придется. Также для оформления вычета в упрощенном порядке нужен доступ в личный кабинет налогоплательщика.

В начале года, следующего за годом покупки квартиры, ФНС по данным из банка сформирует заявление на возврат НДФЛ. Уже заполненная форма появится в вашем личном кабинете. Вам останется только подписать и отправить заявление. После этого ФНС проведет проверку и в течение месяца — а скорее всего, не позже 10 дней — перечислит деньги.

Если в вычете отказали

Отказы бывают в основном по двум причинам:

1. Нарушено одно из обязательных условий для предоставления вычета.
2. Не хватает документов или при их оформлении допущены ошибки.

Если причину отказа установить так и не удалось, обратитесь к юристу за консультацией.