В подготовке статьи участвовал эксперт: Оксана Васильева, генеральный директор юридической компании ООО «Мариокс центр», доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации

Какой налог платят при продаже квартиры

По закону все доходы, полученные на территории России, облагаются налогом. Основной из них — НДФЛ. Его ставка — 13%. Например, если вы работаете официально, работодатель как налоговый агент ежемесячно вычитает эту сумму из вашей зарплаты и переводит ее в бюджет.

Деньги от продажи квартиры или другой недвижимости — такой же налогооблагаемый доход, как и зарплата. Продавец обязан в положенный срок подать в ИФНС по месту регистрации декларацию и уплатить в бюджет 13% от вырученной суммы.

Нерезиденты России — те, кто за календарный год провел в стране в совокупности меньше полугода — платят налог на доходы физических лиц по ставке 30%.

Скрыть доход от продажи не получится: сделку придется зарегистрировать. Это значит, что информация о ней поступит в Росреестр, а оттуда — в налоговую. И если вы продали квартиру за 5 млн, 650 тысяч полагается отдать государству. Но бывают случаи, когда закон освобождает от уплаты налога.

Когда не нужно платить налог от продажи квартиры

Полностью освободиться от налога при продаже квартиры можно в двух случаях:

• срок владения недвижимостью больше минимально установленного;
• в семье больше двух детей.

Рассмотрим подробнее обе ситуации.

Минимальный срок владения

Стандартно срок владения недвижимостью для освобождения от налога составляет пять лет. Если вы купили квартиру в 2020 году и собираетесь продать ее в 2024, нужно будет вернуть в бюджет 13% от выручки. А если подождать еще год, ничего платить не придется.

Но есть условия, при которых минимальный срок владения сокращается до трех лет:

• жилье досталось в наследство;
• вы получили его в дар от близких родственников: родителей, детей, братьев, сестер, бабушек, дедушек, внуков;
• вы стали собственником жилья после приватизации;
• недвижимость перешла к вам на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
• продаваемая квартира — ваше единственное жилье. Закон разрешает заблаговременно купить другую квартиру, но это можно сделать не раньше чем за три месяца до продажи. Тогда продаваемое жилье по-прежнему будет считаться единственным, и НДФЛ платить не придется.

В 2026 году правило единственного жилья работает, даже если вы покупаете строящееся жилье. Если у вас есть старая квартира и вы купили ДДУ, а через 2 месяца решили продать старую — она всё равно считается единственной (так как право собственности по ДДУ еще не возникло).

Отсчитывают срок владения обычно с момента регистрации права собственности в Росреестре. Но есть особые случаи:

• Если недвижимость досталась в наследство, владение начинается с даты смерти наследодателя. Исключение — совместно нажитое в браке имущество. Когда наследодатель — муж или жена, началом владения все-таки будет регистрация права собственности.
• Если сначала вам принадлежала половина квартиры или любая другая часть, а потом вы выкупили ее полностью, срок начинают отсчитывать со дня получения права собственности на первую долю.
• Если приобрели жилье в новостройке по ДДУ, договору переуступки права требования по ДДУ или участия в кооперативе, срок считают с момента полной оплаты договора. В этом случае неважно, что право собственности еще не зарегистрировано.
• Для приватизированных квартир срок владения исчисляется с момента приватизации.
• Еще одна нестандартная ситуация — новое жилье по программе реновации для жителей Москвы. В этом случае срок владения отсчитывается со дня регистрации права собственности на старую квартиру.

Льготы для семей с детьми

В 2021 году вступил в силу закон №382-ФЗ о внесении изменений в налоговый кодекс. Он освободил семьи с двумя и более детьми от уплаты НДФЛ при продаже жилья — квартиры, дома, комнаты. Срок владения при этом значения не имеет: даже если продать недвижимость сразу после покупки, налог платить не придется. Но предполагается, что сэкономленные деньги семья потратит на улучшение жилищных условий. Поэтому для освобождения от налога нужно, чтобы одновременно выполнялись пять условий:

• Возраст детей на момент сделки не старше 18 лет, а если они очно учатся в вузе или служат в армии, — 24 лет.
• В том же календарном году, в котором состоялась продажа, в крайнем случае не позднее 30 апреля следующего года, семья купила другую квартиру.
• Новая квартира по площади не меньше проданной. Либо не дешевле ее по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — это цена недвижимости при оценке государством, ее используют для расчета налогов.
• Кадастровая стоимость проданной квартиры не больше 50 млн.
• Никто из членов семьи на момент продажи не владел хотя бы половинной долей в другом жилье, которое по площади больше покупаемой квартиры.

Если дети усыновленные, закон работает точно так же: налог платить не нужно.

Как рассчитать размер налога

Если вы не попадаете под льготы и минимальный срок владения еще не истек, а квартиру нужно продать срочно, налог все-таки придется заплатить. Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13% от налогооблагаемого дохода или 15% при высокой зарплате. Но процент не всегда рассчитывают от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Налоговая обратит внимание еще и на кадастровую стоимость квартиры, а она часто не совпадает с рыночной.

Кадастровая стоимость периодически меняется — государство проводит переоценку объектов недвижимости каждые 4 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые 2 года. Если окажется, что реальная выручка от продажи квартиры меньше чем 70% от кадастровой стоимости, за налогооблагаемый доход примут вторую величину.

Например, вы продали квартиру за 4 миллиона, а ее кадастровая стоимость — 6 млн. Соответственно, 70% — 4,2 млн. Поскольку эта сумма больше фактической выручки, ее и учтут при расчетах налога: он составит 546 тысяч.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры, мы писали в другой нашей статье.

Прогрессивная ставка налога

С 1 января 2025 года в России начала действовать новая пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ. Это фундаментальное изменение, которое напрямую влияет на расчет налога при продаже недвижимости в 2026 году.

Теперь процент зависит от размера вашей налоговой базы (чистой прибыли после вычета расходов или применения имущественного вычета). При продаже недвижимости ставки рассчитываются так:

• 13% — если чистая прибыль составляет до 2,4 млн рублей включительно.
• 15% — с суммы превышения свыше 2,4 млн рублей.

15% — максимальная ставка налога, тогда как для зарплаты шкала НДФЛ доходит до 22%. Даже если вы заработали на продаже квартиры 100 миллионов, ставка выше 15% не поднимется.

Кого не касается правило прогрессивной ставки:

• Семей с 2+ детьми — если вы подпадаете под льготу (улучшение условий), налог — 0% независимо от суммы прибыли.
• Владельцев со стажем — если вы владели квартирой дольше минимального срока (3 года или 5 лет), налог — 0%.

Прогрессивная ставка применяется к остатку после всех вычетов (1 млн рублей или подтвержденные расходы на покупку и проценты по ипотеке). Если после вычетов сумма меньше 2,4 млн, налог останется стандартным — 13%.

Можно ли уменьшить сумму НДФЛ

Согласно ст. 220 НК РФ, есть два способа сэкономить: применить стандартный вычет или схему «доход минус расход». Обычно оба варианта сравнивают и выбирают более выгодный.

Стандартный вычет. При продаже жилья разрешается применить имущественный вычет — 1 млн рублей. На эту сумму уменьшают налогооблагаемую базу. Например, если продали квартиру за 5 млн, фактически заплатите не 650 тысяч, а только 520 тысяч, то есть 13% от 4 млн.

Если квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи, то вычет в 1 млн руб. делится между всеми собственниками пропорционально их долям.

Если же каждый собственник продает свою долю как отдельный объект по разным договорам, то каждый действительно может заявить вычет в 1 млн руб. В 2026 году налоговая внимательно следит за этим: «дробление» сделки должно быть обоснованным.

Имущественным вычетом вы сможете снова воспользоваться в будущем, если захотите продать квартиру, комнату, дом, дачу, участок. Его можно применять неограниченно, но не чаще одного раза в год.

Вычет по схеме «доход минус расход». Этот способ подходит тем, кто купил квартиру, а, например, не приватизировал. Расходы на приобретение жилья (в том числе проценты по ипотеке) можно вычесть из дохода от продажи. Налог будет рассчитываться от разницы. Если вы купили у застройщика квартиру без отделки (это должно быть прямо прописано в ДДУ), вы можете включить в расходы также стоимость отделочных материалов и даже работ (при наличии официальных договоров и чеков).

Предположим, в 2022 году вы купили квартиру за 2 млн, а в 2024 продали ее за 3,5 млн. Тогда ваш налогооблагаемый доход составит всего 1,5 млн, а налог — 195 тысяч.

Бывает и такое, что цена продажи совпадает с ценой покупки или даже оказывается ниже. В этом случае при вычете расходов получается 0, и налог платить не нужно совсем.

Но есть одно важное условие: чтобы воспользоваться этим способом уменьшения налога, расходы нужно подтвердить. Если не сохранился старый договор купли-продажи квартиры или другие документы (платежные поручения, чеки, квитанции), применить вычет не получится.

Этот вариант вычета можно применять, когда квартира досталась в наследство или в дар. Только вычитать из выручки нужно расходы наследодателя или дарителя на покупку недвижимости. Естественно, эти расходы тоже должны быть документально подтверждены.

Как заплатить налог

После того как вы продали квартиру, нужно подать в ИФНС налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля следующего года. Если сделка состоялась в 2025 году, декларацию подавайте с 1 января по 30 апреля 2026 года. Срок уплаты налога — до 15 июля 2026 года.

С 2025–2026 гг. действует правило: декларацию можно не подавать, если сумма продажи жилья не превышает размер фиксированного вычета (1 млн рублей для жилья и 250 тысяч рублей для нежилых помещений/гаражей). Если вы продали квартиру за 900 000 рублей, налоговая сама закроет этот вопрос без вашей отчетности.

Декларацию можно заполнить вручную на распечатанном бланке и отнести лично в местное отделение налоговой. Но проще отправить ее через личный кабинет налогоплательщика на сайте ИФНС.

Если вы хотите применить вычет, это нужно отразить в декларации. При заполнении вручную впишите сумму в приложении 6, при заполнении онлайн — выберите подходящий вариант в соответствующем поле. Если вычитаете расходы, приложите к декларации подтверждающие документы: договор купли-продажи, чеки, квитанции, платежные поручения. Достаточно копий, но на всякий случай желательно иметь оригиналы: налоговая может ими заинтересоваться. Для получения имущественного вычета никакие документы не нужны. Если после вычета ваш налог обнулился, декларацию все равно придется подать. В налоговой все проверят, и у них не будет лишних вопросов.

А вот если истек минимальный срок владения недвижимостью, декларацию подавать не нужно. Но иногда бывают спорные ситуации. Например, вы много лет были собственником доли в квартире, а потом выкупили ее полностью и продали. Поскольку срок владения отсчитывается со дня, когда вы приобрели первую долю, на момент продажи он уже истек. Но информация о старой сделке могла затеряться в налоговой, и получится, что вы должны заплатить НДФЛ. Чтобы не было ненужных споров, лучше заранее объяснить ситуацию в ИФНС.

Если вам предоставили льготу как семье с детьми и освободили от НДФЛ, декларация не требуется. Хотя вы имеете право на льготу (0% налога), налоговая не всегда автоматически знает, что вы купили новое жилье взамен старого или что ваши дети учатся очно. Чтобы избежать ошибочных начислений и блокировки счетов, в 2026 году лучше направить через личный кабинет ФНС «Пояснение» с приложением документов о покупке новой квартиры и справками из вузов. Это подстрахует вас от претензий инспекторов.

Что будет, если не платить НДФЛ при продаже

Если налог вовремя не поступит в бюджет, ФНС начислит штраф в размере 20% от задолженности плюс пени за каждый день просрочки — 1/300 ставки ЦБ РФ. А если служба докажет, что вы не заплатили умышленно, сумма увеличится до 40%.

Такие же последствия грозят при неполной уплате: об этом говорится в ст. 122 НК РФ. Но штрафа не будет, если вы сами до уведомления налоговой обнаружите неуплату и заплатите налог и пени.

Если не подали в срок декларацию, тоже назначат штраф. Согласно статье 119 НК РФ за каждый месяц просрочки будут начислять 5% от неуплаченной суммы, в общей сложности не больше 30%, но не меньше 1000 рублей. Если вы вовремя подадите декларацию, но не заплатите налог, штрафа не будет: начислят только пени.

По новым правилам все налоги списываются с вашего «кошелька» в налоговой автоматически — действует механизм Единого налогового счета (ЕНС). Если вы подали декларацию, но не пополнили баланс ЕНС до 15 июля 2026 года, налоговая видит отрицательное сальдо. Теперь налоговая может заблокировать ваши банковские счета (карты) гораздо быстрее — иногда уже через месяц после формирования задолженности.