Что такое дуплекс в недвижимости

Дуплекс — дом из двух секций, объединенных одной общей глухой стеной без проемов или дверей. Каждая секция автономная и имеет индивидуальный вход. Высота дуплекса — до 3 этажей, но чаще их строят двухэтажными. Застройщики обычно размещают дуплексы в пригородах или в спальных районах города, поэтому к дому прилегает небольшой участок.

За счет симметричного исполнения секций дуплекс смотрится как единый частный дом (Источник: https://unsplash.com/photos/orange-and-blue-concrete-painted-house-pmhdkgRCbtE )

Дом–дуплекс — одна из разновидностей таунхаусов. Разница между таунхаусом и дуплексом — в количестве секций: в таунхаусе — до 10 расположенных в линию блоков с отдельными входами, а в дуплексе их только два.

Таунхаус, в отличие от дуплекса, состоит из большего количества секций (Источник: https://unsplash.com/photos/white-concrete-building-beside-road-during-daytime-MLbnzuPaKVk )

Дуплекс более комфортный, чем таунхаус. Общая стена в дуплексе только одна, во внутренних помещениях много естественного света и свободного пространства. Архитектурные особенности таунхаусов ограничивают возможности планировки: для них типичны длинные узкие комнаты с одним-двумя окнами.

Особенности дуплексов

Застройщики дуплексов могут экспериментировать с планировкой, площадью и этажностью. Но все-таки у большинства домов этого типа есть свои особенности.

• Снаружи дуплекс выглядит как большой частный дом: фасады секций симметричны и выполнены в едином стиле.
• В отличие от многоквартирного дома, в дуплексе нет общих помещений — лифта, лестничных площадок и маршей, чердака или подвала, которыми могут пользоваться все соседи: каждая секция автономна. Коммуникации тоже в каждой секции свои.
• Общая стена боковая, без оконных и дверных проемов. За ней часто располагают нежилые помещения, чтобы соседи не мешали друг другу шумом.
• Типичная для дуплекса планировка: кухня, столовая и гостиная — на первом этаже, спальни и кабинеты — на втором. В каждой половине могут быть балкон или терраса, мансарда, цокольный этаж.
• Дуплекс — просторное жилье. Средняя площадь каждого блока — до 150 м².

Плюсы и минусы дуплексов

Дуплекс объединяет преимущества квартиры и загородного коттеджа:

✅ Большая площадь — 100–150 м² на одну секцию.

✅ Только одна общая стена с соседями. К качественном жилье она выполнена из шумоизолирующих материалов — кирпича или газобетона.

✅ Собственный участок, на котором можно разместить сад или огород, зону отдыха с барбекю, построить беседку или баню.

✅ Хорошая экологическая обстановка: дуплексы обычно находятся за городом или в удаленных от центра районах.

✅ Развитая инфраструктура. Дуплексы редко строят в чистом поле, обычно поблизости есть магазины, школы, детские сады и все необходимое для комфортной жизни.

✅ Доступная цена. При всех преимуществах частного дома дуплекс обходится дешевле, потому что расходы на строительство и обслуживание делятся пополам.

✅ Если купить дом полностью, вторую половину можно сдавать в аренду. Поведение жильцов легче контролировать, когда их отделяет от собственника одна стена.

Не обходится и без минусов:

⛔ Соседи все-таки есть. Поэтому перед покупкой лучше познакомиться с владельцами второй половины.

⛔ Площадь участка меньше, чем в индивидуальном загородном доме.

⛔ Собственник сам отвечает за состояние фасада, кровли, коммуникаций. Если потребуется ремонт, его придется делать за свой счет, как в частном доме.

⛔ Удаленность от центра города — это не всегда удобно: могут возникнуть проблемы с транспортной доступностью.

Таким образом, дуплекс — это комфортное загородное жилье: он подойдет тем, кто мечтает о частном доме за городом, но хочет немного сэкономить.

Часто жилье этого типа выбирают большие семьи, где несколько поколений родственников живет под одной крышей. Иногда дом из двух секций удобнее, чем квартира, потому что позволяет одновременно сохранить приватность и атмосферу жизни в большой семье.

Правовой статус дуплексов

Дуплексы и таунхаусы в России начали строить с 90-х годов прошлого века, но их правовой статус не был определен, поэтому их оформляли по-разному. Вот как дуплексы записывали в документах:

• Квартира в двухквартирном жилом доме. Проблема такого статуса — часто возникали сложности с участком. В многоквартирном доме он считается общим имуществом: согласно статье 37 ЖК РФ, собственники не имеют права выделить свою долю в натуре. То есть ее нельзя продать, сдать в аренду или как-то иначе ей распоряжаться. Построить на своей половине беседку или баню можно, но только с согласия соседей.
• Индивидуальный жилой дом в общей долевой собственности. У такого объекта один адрес и кадастровый номер. При этом собственник фактически пользуется только своей половиной. Если он собирается продать ее, то должен сначала уведомить соседей — они имеют право преимущественной покупки. В отличие от многоквартирного дома, часть участка в общей долевой собственности можно выделить в натуре, то есть стать полноправным владельцем своего участка.
• Апартаменты. Такие дуплексы часто встречаются в курортных зонах, где строить жилые дома запрещено. Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью: в них нельзя прописаться, а коммунальные услуги стоят дороже. Налог на коммерческую недвижимость тоже выше, чем на жилую.

Застройщикам при оформлении приходилось выбирать один из трех вариантов. Зачастую покупатель вместо полноценного жилого дома с собственным участком получал объект с множеством ограничений. А если люди строили дуплексы самостоятельно, приходилось обращаться в суд, чтобы узаконить жилье.

Но в 2022 году благодаря изменениям в законодательстве проблема решилась: дуплексы наконец получили правовой статус. Точнее, таких понятий, как «дуплекс» или «таунхаус», в законе по-прежнему нет. Зато в статье 1 обновленного Градостроительного кодекса появилось новое определение: «дом блокированной застройки». Этим термином обозначают жилой дом, объединенный с другим (или несколькими) общей боковой стеной без проемов, с индивидуальным выходом на земельный участок. Под определение подходят и дуплекс, и другие виды таунхаусов.

После появления поправок дуплексы теперь можно ставить на кадастровый учет и регистрировать как полноценные жилые дома с участками.

Как оформить дуплекс в собственность

Порядок практически такой же, как и при покупке обычного дома. Но есть нюанс. Если дом приобрели у девелопера, нужно проверить статус объекта как «дом блокированной застройки» — тогда проблем с оформлением не возникнет. Владелец каждой секции будет полноправным собственником своей части дома с участком и при необходимости сможет совершать с этой недвижимостью любые сделки.

Для регистрации права собственности в Росреестр нужно подать следующие документы:

• договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий право собственности на дом и участок;
• акт приема-передачи объекта.

Также необходимо заплатить госпошлину и предоставить квитанцию.

Сложнее, если до покупки объект был оформлен как квартира или доля в частном жилом доме: такие дуплексы до сих пор часто встречаются в продаже. По закону владельцу недвижимости необязательно менять статус на «дом блокированной застройки». Но лучше это все-таки сделать: так будет проще распоряжаться жильем. Чтобы внести изменения, нужно обратиться в Росреестр. В ведомстве расскажут о порядке процедуры и перечне необходимых документов.

На что обратить внимание при покупке дуплекса

Несмотря на то что изменения в законодательстве решили проблему правового статуса дуплексов, покупатели по-прежнему рискуют столкнуться с подводными камнями. Избежать неприятных сюрпризов помогут следующие советы.

• Лучше покупать жилье у крупных застройщиков. Так меньше риска приобрести некачественное строение или столкнуться с юридическими проблемами.
• Если покупаете жилье у застройщика, уточните категорию и вид разрешенного использования (ВРИ) земли. На участках для индивидуального жилищного строительства можно возводить только частные жилые дома. Если объект под видом дуплекса построен на землях под ИЖС, его не получится полноценно разделить на две семьи: придется регистрировать долевую собственность. Не подходят и земли сельхозназначения: на них вообще запрещено строить жилые дома. Оптимальный вариант — участки, расположенные на землях населенных пунктов, с ВРИ «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», «блокированная жилая застройка».
• Убедитесь, что участок можно оформить в собственность. Если девелопер предлагает права на дом, а землей разрешает пользоваться только на словах, такой объект рассматривать не стоит.
• Удостоверьтесь, что секции в дуплексе разделяет глухая (так называемая брандмауэрная) стена без проемов. Это главный признак дома блокированной застройки. Если такой стены нет, перед вами не дуплекс, а двухквартирный или индивидуальный жилой дом — его будет сложнее оформить в собственность.