Какой закон устанавливает правила для застройщиков

Основные требования содержатся в законе №214-ФЗ. Его приняли в 2004 году, чтобы защитить интересы покупателей квартир в новостройках. В законе указывают:

• какая компания может строить многоквартирные дома и продавать квартиры;
• на каких условиях она может привлекать деньги дольщиков;
• какую информацию обязан сообщать застройщик;
• что такое договор участия в долевом строительстве и как его заключать;
• как застройщик может распоряжаться деньгами дольщиков;
• какую ответственность он несет за нарушение договора.

Закон регулярно обновляют. В этой статье рассмотрим версию, актуальную в 2025 году.

Кто имеет право продавать квартиры в новостройках

В законе №214-ФЗ есть определение застройщика. Согласно нормам, компания должна соответствовать требованиям:

• Иметь организационно-правовую форму хозяйственного общества — ООО или АО. Если заключить договор участия в долевом строительстве предлагает ИП, это незаконно.
• Владеть земельным участком под строительство на праве собственности либо оформить его аренду или субаренду.
• В названии компании должна быть формулировка «специализированный застройщик». Что такое специализированный застройщик, закон не разъясняет, но очевидно, что это юридическое лицо, которое соответствует требованиям, указанным в законе.

Строго говоря, закон выделяет два типа застройщиков. Первый — те, кто размещает деньги дольщиков на эскроу-счетах. Второй тип — те, кто не привлекает деньги дольщиков для строительства. К ним есть дополнительные требования. Чтобы считаться застройщиком, они должны иметь опыт строительства многоквартирных домов не менее 3 лет и успешно ввести их в эксплуатацию. А общая площадь возведенных домов должна быть не меньше 5 000 м².

Также в законе есть требования к руководителям компании-застройщика. Занять такую должность не сможет:

• человек с непогашенной судимостью за экономическое преступление или преступление против власти;
• бывший руководитель компании-банкрота, если с момента банкротства прошло менее 5 лет;
• владелец более 5% акций в компании, обанкротившейся менее 3 лет назад;
• лицо, привлеченное к субсидиарной ответственности по банкротству менее 5 лет назад;
• дисквалифицированный руководитель.

Что касается допуска СРО, то он не нужен, если компания привлекает к строительству квалифицированного подрядчика. Но если застройщик сам проводит инженерные изыскания, готовит проект и строит дом, он обязательно должен состоять в СРО.

Когда застройщик может привлекать деньги дольщиков

Чаще всего квартиру в новостройке покупают на этапе строительства — так выгоднее для покупателя. Как все проходит:

1. Покупатель заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве и оплачивает квартиру.
2. До завершения проекта деньги хранятся в банке на эскроу-счете: это значит, что застройщик не сможет ими воспользоваться, пока не выполнит условия по договору.
3. Застройщик строит дом на собственные деньги или в кредит. Он сможет снять сумму со счета, когда дом введут в эксплуатацию.

Такой механизм защищает интересы дольщиков: если застройщик обанкротится, они смогут вернуть средства, замороженные на эскроу-счете.

Какие условия должен выполнить застройщик. Застройщик может заключать первые договоры участия в долевом строительстве, когда подготовит проектную документацию, получит положительное заключение экспертизы и разрешение на строительство.

Кроме того, застройщик, который планирует размещать деньги дольщиков на эскроу-счетах, должен соответствовать следующим условиям:

• Не быть банкротом.
• Не состоять в реестре недобросовестных поставщиков или участников аукциона по продаже (аренде) участков.
• Не находиться в процессе ликвидации и не быть закрытой по решению суда.
• Не состоять в реестре недобросовестных поставщиков или участников аукциона по продаже (аренде) участков.

Компании, не размещающим средства на эскроу-счетах, должны дополнительно выполнить следующие условия:

• Использовать свои деньги — минимум 10% от стоимости строительства по проекту. Остальную сумму можно взять в кредит. Но к моменту подачи проектной декларации застройщик должен подтвердить, что деньги у него есть. Это могут быть средства на банковском счете либо целевой кредит на строительство многоквартирного дома. Минимальный размер суммы в первом случае — 10%, во втором — 40% от проектной стоимости строительства.
• Не иметь открытых займов. Единственное исключение — целевой кредит на строительство.
• Не выпускать ценных бумаг, кроме акций.
• Не иметь долгов по налогам и другим платежам в бюджет.
• Не иметь других долгов на сумму больше 1% от проектной стоимости строительства.
• Соблюдать нормативы финансовой устойчивости.
• Имущество застройщика не должно быть заложено для обеспечения чьих-либо обязательств.

Если строительная компания не выполнила хотя бы одно из этих условий, покупатель может потребовать обратно деньги. Причем недобросовестный застройщик обязан вернуть не только сам долг, но и проценты в двойном размере, а также компенсировать убытки.

Что такое компенсационный фонд. Правки в закон №214-ФЗ и новый закон №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» установили еще одно обязательное требование для застройщиков. Теперь они должны делать взносы в компенсационный фонд — 1,2% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве. Если строительная компания обанкротится, на эти деньги дом достроят, и дольщики не останутся без квартир.

Заплатить взносы застройщик обязан не позднее чем за 3 дня до регистрации договора. Росреестр проверит, сдал ли он отчисления: если нет, договор не зарегистрируют.

Какую информацию застройщик должен сообщать о себе

Согласно статье 3.1 закона №214-ФЗ застройщик обязан публиковать в единой информационной системе жилищного строительства:

• проектную декларацию;
• разрешение на строительство;
• разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, построенных за последние 3 года;
• заключение контролирующего органа о том, что застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям закона;
• проект ДДУ;
• бухгалтерскую отчетность;
• градостроительный план и схему планировки участка под строительство;
• извещение о начале строительства;
• реквизиты расчетного счета и уполномоченного банка;
• фотографии с места строительства (их нужно размещать каждый месяц).

Каким должен быть договор участия в долевом строительстве

Договор составляют в письменном или в электронном виде. Он вступает в силу с момента регистрации в Росреестре. В нем обязательно должна содержаться следующая информация:

• сведения о квартире, в том числе условный номер, площадь, количество комнат, схема планировки, расположение на этаже, и информация о доме согласно проекту;
• срок передачи квартиры дольщику;
• цена договора и порядок расчета;
• срок гарантии на квартиру;
• каким способом застройщик привлекает деньги дольщиков — размещает на эскроу-счете, делает отчисления в компенсационный фонд;
• если в проект входит строительство социальной инфраструктуры — назначение объектов, цели и размеры затрат, реквизиты договора комплексного развития территории.

Если информация в договоре не соответствует требованиям закона, дольщик может подать иск в суд, и договор признают недействительным.

В какие сроки застройщик должен передать квартиру дольщику

Срок передачи квартиры единый для всех дольщиков.

На практике в договоре застройщик часто указывает дату, когда дом введут в эксплуатацию. По закону компания должна передать квартиру дольщику не позднее, чем через 2 месяца с этого дня. Например, если в договоре указано, что дом введут в эксплуатацию 1 июня 2025 года, значит, жилье должны передать не позднее 1 августа 2025 года.

Если строительная компания нарушит срок, она должна выплатить неустойку, причем физическому лицу — в двойном размере. Но только при условии, если покупатель вовремя подписал акт приема-передачи квартиры. А не уклонился от подписания без законных оснований.

Иногда застройщик понимает, что не укладывается в предусмотренный договором срок передачи квартиры. Тогда он может предложить дольщикам изменить условия договора. В этом случае он обязан предупредить о задержке за два месяца до даты, указанной в договоре.

Ответственность застройщика

Если застройщик получил от дольщиков деньги по договору с нарушением требований закона, согласно статье 14.28 КоАП он несет материальную ответственность. Должностное лицо — руководитель компании — заплатит штраф от 20 до 50 тысяч рублей, организация — от 500 тысяч до 1 млн рублей.

Нарушение правил раскрытия информации о застройщике — например, если он предоставит неполные или неверные сведения либо не опубликует их в положенный срок — грозит штрафом от 5 до 15 тысяч для должностного лица и от 200 до 400 тысяч для компании.

Если застройщик нарушил свои обязательства по договору, он обязан уплатить покупателю неустойку, проценты от стоимости ДДУ и компенсировать убытки, платить штраф. Кроме того, дольщик имеет право обратиться в суд для возмещения морального вреда. В этом случае нужно доказать вину застройщика.