Законодательство никак не ограничивает количество собственников для объекта недвижимости. У одной квартиры может быть 1, 2 или даже 10 владельцев. Разделение жилья происходит по долям и фиксируется в соглашении, заверенном у нотариуса. Сделки с жильем в долевой собственности юридически сложнее, так как требуется соблюсти права каждого владельца.

Рассказываем, как по закону происходит продажа доли в квартире и какие требования нужно учитывать при таких сделках.

Долевая и совместная собственность

Недвижимость может быть в личной собственности, когда объект полностью принадлежит одному человеку и он вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Квартира или дом, купленные в браке — совместная собственность, когда супруги владеют объектом в равных частях, если иное не прописано в брачном договоре.

Долевая собственность — это когда у недвижимости есть несколько владельцев, каждому из них принадлежит доля в ней. Доли могут быть самыми разными, например, можно выделить ⅔ или даже 1/40 квартиры.

В долевой собственности может быть квартира, купленная за собственные средства, полученная в дар или по наследству. При покупке жилья с материнским капиталом родители обязаны выделяют долю ребенку.

Главный нюанс долевой собственности в том, что владельцы не могут распоряжаться своей частью в жилье по своему желанию. Долю нельзя продать, обменять или подарить без участия других собственников. Например, чтобы выставить на продажу свою часть, сначала нужно оповестить других владельцев и предложить им выкупить ее. Выставлять на продажу можно только после информирования.

Как определяются доли

Технически, доли — разделение имущества на части для владения разными людьми. В зависимости от условий соглашения они могут быть равными, например, когда у двух собственников по ½ квартиры, а также неравными. Размер доли фиксируется в соглашении, заключенным по желанию собственников или решению суда.

В зависимости от условий соглашения, доли могут быть:

• В частях от целого. В этом случае доля прописана на бумаге, но не равна реальной части жилья. К примеру, ⅓ трешки — это не целая комната в квартире, а часть права владения. Такой владелец может свободно перемещаться по всем помещениям, участвовать в голосовании и других решениях жильцов.
• Доля в натуре предполагает физическое отделение части жилья. На практике такое происходит редко, так как требуется полная автономия, при которой не затрагивается пространство и интересы других собственников. При доле в натуре у помещения должен быть изолированный вход, санузел.

Собственники могут сами решать, как выделять доли, закон никак не ограничивает их решение.

Продажа доли в квартире: особенности сделки

Перед сделкой по продаже доли собственник обязан письменно оповестить всех других собственников о своих планах. Лучше оформлять заказное письмо с пометкой о получении. В нем рекомендуется указать дату отправки, а также планируемую цену сделки, так как другие владельцы имеют преимущественное право на покупку долей друг друга.

Если остальные собственники неизвестны, можно запросить выписку из ЕГРН в Росреестре или к нотариусу по месту нахождения. Все прошлые соглашения обязательно фиксируются в нотариальной палате, информация после сделки хранится в архиве.

У собственников есть 30 дней на принятие решение о покупке или отказ. Если ответа нет, по истечению этого срока молчание приравнивается к согласию на сделку.

Источник

Оформление сделки

Для продажи доли в недвижимости заключается договор купли-продажи (ДКП). Его нужно оформлять у нотариуса, а затем заверить. Документ типовой, в нем указывают следующие данные:

• площадь квартиры, фактический адрес и кадастровый номер;
• размер доли продавца;
• цена продажи, которая полностью совпадает с указанной в уведомлении другим собственникам;
• перечень всех владельцев, их доли;
• наличие или отсутствие обременений.

Из-за того, что в сделке с продажей долей участвует несколько собственников, разработку договора рекомендуется поручить нотариусу. Это платная услуга, но шанс ошибки ниже. Также нотариус повреждает сделку и контролирует отправку уведомлений другим владельцам, если они физически не присутствовали.

Из документов для оформления сделки потребуется:

• паспорт продавца и покупателя;
• ДКП;
• акт передачи доли;
• уведомление совладельцам о сделке;
• подтвержденные ответы об отказе, если они были.

Бывает, что в квартире была сделана перепланировка. Потребуется доказать, что изменения были законными. Для этого потребуется предоставить технический паспорт, где указана перепланировку. Подробно о том, зачем нужен технический паспорт и где его взять — в этой статье.

Перед тем, как продать долю ребенка, потребуется получить разрешение органов опеки. Так государство проверяет, чтоб имущественные права несовершеннолетнего не были нарушены. Оформить согласие можно в опеке по месту регистрации ребенка. Чтобы получить одобрение на сделку, ребенку нужно выделить долю в другой квартире. При этом ее стоимость должна быть не ниже прошлой, а условия проживания — не хуже.

После проверки документов и подготовки договора нотариус заверит сделку. За удостоверение договора взимается госпошлина — 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 рублей. Расходы может взять на себя один участник сделки или разделить их с покупателем.

Обращаться к нотариусу не нужно, если все владельцы квартиры заключают сделку между собой. Например, когда один совладелец продает свою часть другому или все одновременно передают свои доли одному покупателю.

Оформление права собственности

После оформления и заверения договора у нотариуса, требуется зарегистрировать долю в квартире в Росреестре. Это будет подтверждением права собственности. Подать заявление можно в любое отделение МФЦ или через Госуслуги. Из документов потребуются:

• паспорт заявителя;
• заявление — образец можно получить на месте обращения;
• квитанция об оплате пошлины — для физических лиц 2000 рублей.

Также потребуются документы, подтверждающие основание для регистрации права. Договор купли-продажи и акт приемки доли.

При обращении через Госуслуги права зарегистрируют в течение 10 рабочих дней. Росреестр проводит проверку документов 5 дней, если есть ошибки и пакет неполный, он вышлет официальное письмо с причиной отказа и указанием причины.

Также можно делегировать подачу документов нотариусу за отдельную плату. Если документы подает нотариус, срок регистрации будет всего до 3 дней. После оформления выдадут выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник доли. При обращении через Госуслуги выписка придет в личный кабинет в электронном виде с печатью ведомства. Она имеет такую же юридическую силу, как и бумажный вариант.

Источник

Оплата налога

После продажи доли в объекте требуется оплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Платить не требуется, если недвижимость была в собственности более 5 лет, 3 года, если долю получили по наследству, договору пожизненного содержания, в дар или это единственное жилье.

Для оплаты налога требуется подать декларацию 3-НДФЛ в отделение ФНС по месту пребывания. Ведомство начислит сумму автоматически.

Как продать долю в квартире, если другой собственник против

В имущественных сделках с долевой собственностью важно учитывать интересы других совладельцев. Чтобы избежать судебных разбирательств, нужно получить ответ от других собственников.

Для этого нужно отправить уведомление не позднее, чем за 30 дней до заключения договора купли-продажи. Другой собственник не может препятствовать продаже, но у него есть преимущественное право выкупа. Идеальный вариант — обратиться вместе к нотариусу и оформить письменный отказ от выкупа доли. Когда лично встретиться не получается, отправить уведомление можно через нотариуса или заказным письмом по адресу регистрации собственника, по адресу продаваемой квартиры.

В совладельца есть три месяца на то, чтобы оспорить сделку. Если уведомление было отправлено в срок и получен отказ (игнорирование), то соглашение признают законным. В противном случае есть риск аннулирования сделки, в результате будет покупатель может потерять и долю, и деньги.