Термины «девелопер» и «застройщик» часто путают, однако их роли в сфере строительства отличаются. Чтобы разобраться, кто такой девелопер проекта, и чем на самом деле он занимается, рассмотрим происхождение термина и процесс его работы.

Что такое девелопмент

Под термином «девелопмент» подразумевается коммерческая деятельность, которая связана со строительством или реконструкцией объектов недвижимости. Но на сегодняшний день это понятие в законодательстве РФ не закреплено.

Главная цель девелопмента — создать удобные объекты для покупателей. При этом недостаточно просто организовать строительство или реконструкцию зданий. Задача девелопмента — выполнить работу так, чтобы полностью угодить будущим жильцам, заказчикам и госструктурам.

Кто такой девелопер, и чем он занимается

Слово «developer» пришло из английского языка и буквально означает «разработчик». В IT-сфере так называют создателей программного обеспечения. Но в строительстве и недвижимости термин приобрел другое значение.

«To develop» означает «развивать, совершенствовать». Поэтому девелопер — это не просто строитель, а специалист, который развивает земельные участки и объекты недвижимости, превращая их в прибыльные проекты. Он контролирует весь цикл: от поиска земли до управления готовым объектом. Расскажем об основных функциях девелопера.

Анализ рынка

Первое, с чем начинает работать девелопер — это глубокое исследование рынка. Для этого ему нужно:

• Определить текущие тренды спроса: какое жилье сейчас популярно у покупателей, например, по планировкам и инфраструктуре ЖК.
• Спрогнозировать изменения предпочтений потребителей. Например, если в районе построится большой деловой центр, то тогда придется возвести меньше спальных ЖК, а больше мелкогабаритных квартир, вроде апарт-отелей для найма.
• Проанализировать конкурентов: кто и что будет строить по соседству, чтобы создать более комфортный и прибыльный объект, чем у других.

На основании всего этого девелопер формирует стратегию, которая должна быть  привлекательной для потенциальных покупателей, арендаторов и инвесторов.

Привлечение финансирования

Девелопер может использовать для реализации проекта собственные средства, банковские кредиты и инвестиции. Чтобы привлечь заемные деньги, нужно как можно более точно рассчитать окупаемость объекта и проанализировать возможные риски. То есть девелопер должен учесть все так, чтобы средств хватило на создание объекта и обеспечило его прибыльность.

Организация и подбор специалистов

Девелопер подбирает и координирует действия архитекторов, проектировщиков, строителей, юристов, маркетологов и многих других специалистов. Качество управления всей командой напрямую влияет на сроки реализации, бюджет и конечный результат.

Юридическое сопровождение проекта

Согласования с госорганами и получение от них разрешений на строительство может занимать значительное время и требовать глубоких знаний законодательства. Особенно это актуально сейчас, когда новые требования могут существенно повлиять на параметры проекта. Девелопер должен следить за этими изменениями и адаптировать проект к новым условиям без потери экономической выгоды.

Выбор и анализ участка

Техническая реализация девелоперского проекта начинается с выбора земельного участка. При этом он должен соответствовать множеству критериев: от геологических особенностей до наличия инженерных коммуникаций. Также следует учесть современные тренды. Например, группа компаний АСПЭК делает акцент на экологичных и энергоэффективных решениях с заботой о природе и будущих поколениях. Это подтверждено независимой сертификацией Green Zoom.

Маркетинг и предварительные продажи

Маркетинговая стратегия разрабатывается параллельно с техническими решениями. Успешный девелопер понимает, что продажи начинаются не после завершения строительства, а на этапе формирования проекта. При этом важно не только создать качественный продукт, но и грамотно презентовать его. Например, АСПЭК для своих объектов создает сайты, где можно подробно ознакомиться с ЖК.

Организация управления объектом

На этом этапе в функции девелоперской компании входит:

• обеспечить качественное обслуживание объекта;
• организовывать своевременный ремонт зданий;
• развить дополнительные сервисы, например, поставить охрану на объект.

Все это влияет на прибыльность проекта в будущем. Особенно когда речь идет о коммерческой недвижимости, где от уровня управления напрямую зависит поток арендаторов и стабильность доходов.

Девелопер — организует весь процесс строительства. Источник

Каким бывает девелопмент

Виды девелопмента:

1. Fee-девелопер работает по заказу: ему дают участок и задание, а он реализует проект за фиксированную плату. Девелопер не вкладывает свои деньги и не получает доли в готовом объекте, но отвечает за результат.
2. Speculative-девелопер действует на свое усмотрение: сам ищет инвесторов, вкладывает средства и получает прибыль только в случае успеха проекта.
3. BTS-девелопер строит под конкретного заказчика. Например, компания хочет офис с уникальной планировкой, и девелопер создает проект строго по ее требованиям.

Главное отличие между этими моделями — кто финансирует строительство, и кому в итоге принадлежит недвижимость.

Кто такой застройщик

Застройщик — это ключевая фигура в процессе создания объектов недвижимости. Согласно п.16 ст.1 ГрК РФ, застройщиком признается частное или юрлицо, которое занимается строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов. Причем он отвечает не только за строительный процесс, но и за сопутствующие: от топографической съемки до подготовки полного пакета проектной документации.

Деятельность застройщиков регулирует 214-ФЗ: устанавливает строгие требования к финансовой устойчивости компаний, ведению их деятельности и защите прав дольщиков. У девелопера такого нет.

Что делает застройщик

Работа начинается с анализа потенциального земельного участка.

Застройщик:

• изучает градостроительные ограничения и регламенты, например, не везде можно возводить дома выше пяти этажей;
• анализирует инженерно-геологические условия — речь идет о свойстве и составе грунтов, сейсмической устойчивости и другом, бывает, что почва не подходит для высотного строительства;
• проверяет юридическую чистоту участка — подходит ли для строительства категория земли и вид разрешенного использования, кому принадлежит, не находится ли участок в залоге и прочее;
• оценку транспортной доступности и инфраструктуры, например, есть ли поблизости поликлиники, школы, остановки общественного транспорта, проложена ли дорога.

Если участок подходит по всем параметрам, то застройщик приобретает на него права: покупает или оформляет в долгосрочную аренду.

Далее начинается разработка проектной документации, процесс сложный и длительный. Все должно соответствовать строительным нормам и правилам. Чаще всего этим занимается девелопер, а не застройщик.

Когда проект готов, нужно получить разрешение на строительство, без него начинать нельзя, потому что объект заморозят после обнаружения незаконных работ.

Финансовая и правовая сторона деятельности застройщиков

Большинство строительных работ осуществляется с привлечением средств дольщиков через ДДУ.

Кроме того, законодательство требует от застройщиков:

• публиковать информацию о проекте на официальном портале «Наш.Дом»;
• предоставлять ежеквартальную отчетность о ходе строительства в ЕИСЖС;
• страховать ответственность перед дольщиками — это значит, он обязуется компенсировать убытки, например, если обанкротится или некачественно выполнит работу.

Чем отличается девелопер от застройщика

В строительной сфере термины «девелопер» и «застройщик» часто используют как синонимы, но на самом деле это не так. Их задачи и ответственность не совпадают, хотя они тесно связаны.

Девелопер — это своеобразный создатель в строительной сфере. Он выбирает место, определяет, каким будет здание, просчитывает бюджет и сроки. Его главная задача — сделать так, чтобы проект был прибыльным и востребованным.

А застройщик выполняет роль исполнителя: нанимает рабочих, закупает материалы, следит за качеством стройки и прочее.

Иногда застройщик и девелопер — это одна организация, например, как холдинг АСПЭК. В нем есть и девелопер, и застройщик, однако с точки зрения законодательства, это разные лица.

Как выбрать надежного девелопера: практические рекомендации

Для потенциальных покупателей важно проверять как девелопера, так и застройщика.

Следует обратить внимание на следующие моменты:
1. Опыт работы на рынке и реализованные проекты. Предпочтение стоит отдавать компаниям с подтвержденной репутацией и положительной историей завершенных объектов. Например, проверить такую информацию можно на сайте «ЕРЗ».

Список дочерних компаний АСПЭК на сайте ЕРЗ. Источник

2. Финансовое состояние. Проверить его можно через сервис ФНС. Здесь отображается информация о задолженностях и своевременности подачи отчетности.

3. Участие в рейтингах надежности. Авторитетные рейтинговые агентства и специализированные платформы, например, «ЕРЗ» регулярно публикуют оценки финансовой устойчивости застройщиков.

4. Наличие необходимых разрешительных документов. Их перечень должен быть опубликован на официальном сайте застройщика и портале «Наш.Дом». Для просмотра нужно указать в поисковой строке название компании и перейти по нему. Перечень разрешительных документов будет находиться внизу страницы.