Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Оценкой занимаются специальные бюджетные учреждения в регионах. Например, в Москве это «Городской центр имущественных платежей». Оценку проводят, когда дом только ставят на учет, а переоценку делают раз в 4 года и раз в 2 года для городов федерального значения: Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Бывают и внеочередные оценки, например, когда рыночные цены сильно упали. 

Чтобы определить кадастровую стоимость квартиры, специалисты используют методические указания Росреестра. Они собирают сведения о рынке недвижимости, а также учитывают множество других факторов, которые влияют на стоимость объектов: например, местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома и его состояние. 

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

При расчете рыночной стоимости учитывают состояние конкретной квартиры и другие факторы: ее расположение, инфраструктуру. А при кадастровой оценке проверяют множество похожих объектов и выводят их среднюю стоимость. 

Например, у двух квартир в одном доме может быть одинаковая кадастровая стоимость, но разная рыночная. Потому что у одного объекта — новый ремонт и вид на реку, а у другой старая мебель, потрепанная отделка, а окна выходят на соседний двор. На рынке выигрышнее смотрится первая, поэтому она дороже.

Сейчас все чаще кадастровая и рыночная стоимость недвижимости совпадают или отличаются незначительно. 

Как узнать кадастровую стоимость

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости. В отличие от обычной выписки, содержит только данные о кадастровой стоимости. Ее можно бесплатно запросить через портал госуслуг или в МФЦ: документ сделают в течение трех рабочих дней. Понадобятся паспортные данные и информация об объекте: кадастровый номер или адрес и точная площадь.

Онлайн на сайте Росреестра. Это быстрый и бесплатный способ, никакие документы для него не требуются. Нужно только знать адрес или кадастровый номер квартиры. 

На сайте выберете вид объекта — помещение. Затем нажмите кнопку «найти» и выберите квартиру из списка. Сервис покажет все сведения об объекте, включая кадастровую стоимость.

Онлайн на сайте Фонда данных государственной кадастровой оценки вы можете узнать стоимость только по кадастровому номеру без документов. Вбейте номер вашей квартиры и нажмите кнопку «Найти».

Затем появятся сведения о кадастровой стоимости объекта за разные периоды.

Онлайн в публичной кадастровой карте. Зайдите на сайт, выберите «ОКС», вбейте адрес или кадастровый номер здания, нажмите на лупу и выберите нужный объект из списка.

В информации вы узнаете общую площадь дома и его стоимость. Чтобы вычислить кадастровую стоимость квартиры нужно:

• Всю стоимость здания разделить на его площадь 
• Полученное число умножить на площадь вашей квартиры.

Возьмем пример со скриншота: 2 462 167 011,48 — кадастровая стоимость многоквартирного дома, 14 194,4 — общая площадь здания.

 2 462 167 011,48 ÷ 14 194,4 =173 460,45 рублей — стоимость за 1 м². 

Допустим, у нас двухкомнатная квартира площадью 68.2 м², тогда 173 460,45×68,2 =11 830 002,69 рублей — ее итоговая кадастровая стоимость. 

Мы взяли тот же дом и ту же площадь квартиры, стоимость которой нашли в Росреестре. Получилась погрешность в 709 тысяч рублей, а это значит, что метод не очень точный и лучше перепроверить информацию и заказать выписку.

Зачем знать кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость влияет на размер налогов, поэтому стоит периодически ее проверять, чтобы не переплачивать. Налоги, которые рассчитывают с учетом кадастровой стоимости:

• Налог на имущество или землю. Собственники платят налог, который рассчитывается по формуле: кадастровая стоимость × налоговая ставка × коэффициент пepиoдa владения × доля владения. Рассчитать его можно в налоговом калькуляторе, зная кадастровый номер квартиры.
  
• Налог при продаже жилья. При продаже квартиры, которая оформлена в собственность менее пяти лет, платят НДФЛ — 13% от полученной суммы. Но от кадастровой стоимости зависит точный размер налога. Если сумма продажи меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, то налог рассчитают по произведению этих чисел.
• Налог на дарение квартиры. Когда вам дарят квартиру дальние родственники, то нужно заплатить НДФЛ. Это 13% от дохода, которым считается кадастровая стоимость квартиры.
  
• Нотариальные расходы. Госпошлина при удостоверении сделок рассчитывается из наименьшей стоимости объекта в документах. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Все зависит от региона, в котором находится недвижимость. 

С 2022 года некоторые регионы перешли на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Их жители могут оспорить кадастровую стоимость в двух случаях:

1. Если специалисты при оценке допустили ошибку и использовали недостоверные сведения: например, перепутали год постройки здания, неправильно указали износ, площадь квартиры или назначение помещения.
2. Если после определения кадастровой стоимости квартиры, ее рыночная цена сильно упала и стала меньше кадастровой. Например, три года назад стоимость квартиры оценили в 7 млн рублей. Но недавно совсем рядом построили ветку железной дороги, и объективная рыночная цена упала до 5,5 млн. Собственники могут требовать, чтобы кадастровую стоимость установили по рыночной цене.

Список регионов, которые перешли на новый порядок, можно посмотреть здесь. 

Чтобы изменить кадастровую стоимость, нужно обратиться в свое бюджетное учреждение кадастровой оценки с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Но для этого нужно указать основание. Например, какую ошибку допустили специалисты, или приложить документы, которые подтвердят, что рыночная стоимость ниже кадастровой. Бюджетное учреждение все проверит и вынесет решение. Если вы с ним не согласны, придется обратиться в суд. 

В субъектах РФ, которые не перешли на новый порядок оценки кадастровой стоимости, ее можно оспорить, если:

1. Выявлены ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости.
2. Нужно установить кадастровую стоимость в размере рыночной, которая действовала на момент определения кадастровой стоимость. Например, в 2021 году кадастровую стоимость квартиры оценили в 7 млн. Но ее рыночная стоимость в тот момент была ниже — около 5,5 млн. В этом случае собственник может потребовать снизить кадастровую стоимость до рыночной цены, которая действовала в 2021 году.
   

Для этого нужно обратиться:

• В комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Это можно сделать напрямую или через МФЦ: их контакты можно узнать по ссылке. В заявлении тоже нужно указать на причину оспаривания: назвать ошибку или приложить документы, которые подтвердят рыночную стоимость квартиры на момент проведения кадастровой оценки. 

В суд можно сразу обжаловать результаты оценки или обратиться после отказа комиссии в переоценке, чтобы попытаться оспорить это решение.