Материнский капитал — денежная субсидия семьям с детьми. Деньги, полученные в рамках программы, можно расходовать только на конкретные цели. Например, образование ребенка, формирование пенсии родителя или приобретение жилья.

Покупка квартиры — один из самых популярный вариантов использования этой субсидии. Бывает, что недвижимость, купленную с использованием маткапитала, нужно продать. У такой сделки есть ряд нюансов, так как нужно учитывать интересы ребенка.

Разъясняем, как правильно продать квартиру с материнским капиталом и какие бывают подводные камни, если жилье в ипотеке.

Можно ли продавать квартиру, купленную с материнским капиталом

Продажа квартиры с материнским капиталом допускается законом, но есть ограничения.

Программа маткапитала направлена на улучшение условий жизни семей с детьми, поэтому государство контролирует, чтобы права детей не были нарушены. Согласно Федеральному закону № 256-ФЗ, жилье, приобретенное с применением сертификата, должно оформляться в общую долевую собственность семьи — родителей и детей. Это условие гарантирует, что ребенок будет обеспечен жилой площадью.

Отказ от распределения долей расценивается как нарушение условий программы. В этом случае органы опеки вправе потребовать вернуть средства в СФР, а заключенную сделку признать недействительной.

Норма распространяется и на ипотечные сделки. Если квартира куплена с привлечением кредита, в течение 6 месяцев полного его погашения родители обязаны оформить доли на детей. Размер долей участников сделки определяется соглашением между собственниками и фиксируется нотариусом.

Какие условия нужно соблюсти при продаже

После регистрации права собственности и выделения доли ребенок становится полноценным совладельцем недвижимости. Это означает, что любые операции с жильем (продажа, обмен, дарение) возможны только с согласия органов опеки до достижения им совершеннолетия. Без их разрешения нотариус договор не заверит.

Опека выдаст согласие, если будет подтверждено, что сделка не нарушает права несовершеннолетнего. Есть два обязательных условия:

• ребенок получает в собственность другое жилье, при этом недвижимость или долю в ней нужно выделить одновременно с продажей старой квартиры или до этого;
• жилищные условия не ухудшаются по сравнению с текущими в отношении и стоимости, и комфорта.

Например, семья может купить новое жилье большей площади или равнозначное по условиям, при этом ребенку требуется предоставить долю не меньше прежней.

Источник

Продажа квартиры с маткапиталом: алгоритм действий

Трудностей с продажей квартиры с материнским капиталом не возникнет, если соблюсти интересы ребенка. В целом процесс сделки такой же, как и для обычной купли-продажи.

Выделить доли ребенку

Перед совершением любых сделок с жильем с материнским сертификатом нужно оформить долю ребенка в право собственности. В противном случае будут нарушены права несовершеннолетнего, органы опеки или прокуратура подадут в суд, который может обязать вернуть всю сумму материнского капитала государству.

Первый шаг — составление соглашения о распределении долей. Документ оформляет нотариус и фиксирует, какая часть недвижимости принадлежит каждому. Закон не устанавливает конкретных пропорций, однако на практике доли распределяют пропорционально сумме господдержки. Если материнским капиталом было закрыто, например, 20% стоимости квартиры, то общая детская доля должна быть не меньше 20% от общей площади объекта.

Соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре. Пакет документов:

• паспорта родителей и свидетельства о рождении детей;
• нотариально заверенное соглашение о распределении долей в 3 экземплярах;
• свидетельство о заключении брака;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

После внесения сведений в ЕГРН информация о распределении прав становится официальной, и каждый участник получает подтверждение своей доли.

В отдельных случаях допускается выделение материальной компенсации ребенку взамен проданной доли. Она должна быть не меньше рыночной стоимости его части в квартире или доме. Для компенсации требуется одобрение опеки, после чего ребенку нужно открыть личный счет в банке и поместить деньги в нем. Воспользоваться средствам ребенок сможет только после 18 лет или для приобретения жилья.

Получение согласия опеки

После оформления долей на ребенка для продажи квартиры потребуется согласие органов опеки и попечительства. Это обязательное условие, предусмотренное для защиты имущественных прав несовершеннолетних.

Чтобы убедиться в соблюдении этого правила, ведомство обычно просит провести одновременно две сделок — продажа старого и покупка нового жилья. Это позволяет проследить, что ребенок действительно сохраняет или улучшает свои условия проживания.

Для получения разрешения нужно обратиться с заявлением в орган опеки по месту регистрации детей. Минимальный пакет документов:

• удостоверение личности родителей (законных представителей);
• на каждого ребенка — свидетельство о рождении;
• выписки из ЕГРН, технические паспорта на обе квартиры;
• адресная справка.

Перед обращением рекомендуется уточнить актуальный список требований в местном органе опеки или ознакомиться с ним на официальном сайте учреждения. После проверки документов и осмотра условий специалисты примут решение о выдаче разрешения или попросят предоставить дополнительные сведения.

Заявку рассматривают в течение 15 дней. Если в сделке будет отказано, квартиру продать не получится — нотариус не заверит сделку. Оспорить решение можно в суде в течение 3 месяцев.

Регистрация сделки

Продажу старой квартиры и покупку новой лучше оформить одновременно, чтобы не нарушить имущественные права ребенка. Все сделки с недвижимостью, где фигурируют доли несовершеннолетних, подлежат обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с законом № 218-ФЗ.

Для нотариального оформления требуется подготовить:

• паспорта родителей и детей или свидетельства о рождении для детей до 14 лет;
• договор купли-продажи;
• разрешение опеки;
• выписку из ЕГРН о праве собственности;
• техпаспорт;
• копию лицевого счета;
• справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Перед обращением стоит уточнить перечень документов в нотариальной конторе, поскольку требования могут отличаться.

Источник

После заверения сделки документы нужно подать в Росреестр. Для регистрации понадобятся нотариально удостоверенный договор, технический план квартиры и квитанция об оплате госпошлины. Рассмотрение заявления занимает до 7 рабочих дней.

Как продать квартиру с материнским капиталом и ипотекой

Продажа ипотечной квартиры, приобретенной с учетом материнского сертификата, гораздо сложнее. Основная трудность в том, что недвижимость до полного закрытия кредита находится в залоге у банка, а значит, оформить доли на детей в такой квартире нельзя. Банк не позволит внести несовершеннолетнего в собственники, поскольку это ограничит его права как залогодержателя.

Единственное решение — полностью погасить ипотеку, снять обременение и оформить право собственности на родителей. В течение полугода предоставить доли детям и только затем обращаться в органы опеки за разрешением на продажу квартиры.

Имущественный вычет и налог с продажи квартиры с маткапиталом

НДФЛ при продаже квартиры требуется платить, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет по общему правилу, и 3 года — для единственного жилья, а также для квартир, полученных в наследство, по дарению от близкого родственника, при приватизации или по договору ренты. Для жилья по ДДУ срок отсчитывается с даты полной оплаты.

Для уменьшения налога продавец может выбрать один из двух вариантов вычета 13%:

• уменьшить доход на фиксированный вычет в 1 миллион рублей;
• уменьшить доход на сумму подтвержденных расходов на покупку.

Налогооблагаемый доход принимается как наибольшая из двух сумм: фактической цены продажи по договору или 70% от кадастровой стоимости объекта. Налог рассчитывается после вычета, его нужно не позднее 15 июля года следующего за годом продажи после подачи декларации 3-НДФЛ.

Если одновременно с продажей была и покупка квартиры, можно оформить налоговый вычет в размере 13% от установленных ФНС лимитов. О том, как получить налоговый вычет с процентов по ипотеке — в этой статье.