Продажа квартиры и одновременная покупка новой — сложный процесс, при котором придется одновременно провести сразу две сделки. Нужно найти покупателя на старое жилье, договориться о сроках, найти подходящую новостройку, оформить документы. Если сроки не совпадают, приходится снимать временное жилье — это дополнительные расходы и неудобства.

Трейд-ин недвижимости упрощает этот процесс. По аналогии с автомобильным аналогом этой программы, владелец сдает старую квартиру и получает новую с доплатой. Промежуточные этапы берет на себя застройщик или партнерское риелторское агентство.

Рассказываем, как работает трейд-ин квартир, какие условия предлагают застройщики, в чем преимущества и недостатки программы, и как правильно оформить обмен.

Что такое трейд-ин при покупке квартиры

Трейд-ин квартиры (trade-in) — это программа обмена имеющегося жилья на новое с участием застройщика или риелторской компании. Владелец передает свою квартиру застройщику, а взамен получает новостройку с доплатой разницы в стоимости.

Термин trade-in пришел из автомобильной индустрии, где распространена практика обмена старого автомобиля на новый с доплатой у дилера. В недвижимости механизм похожий, но сложнее из-за высокой стоимости объектов и юридических формальностей.

Программу предлагают многие крупные застройщики и девелоперские компании для стимулирования продаж новостроек. Важно, что компания не оставляет купленное вторичное жилье себе, а продает его через партнерские агентства недвижимости. Это инструмент ускорения продаж новостроек, а не инвестиции в старый фонд.

Источник: https://www.magnific.com/

Как работает механизм трейд-ин

Что поменять старую квартиру на новую, в среднем потребуется от 30 до 60 дней. Основные этапы:

1. Застройщик направляет оценщика для осмотра имеющегося жилья клиента. Специалист оценит состояние квартиры, район и общую ликвидность объекта. На основании осмотра будет предложена выкупная цена. Она всегда на 10-20% ниже рыночной стоимости.
2. Если покупателя устраивает цена, стороны договариваются об условиях сделки, в первую очередь, о сроках и способе расчета.
3. Покупатель предоставляет документы на старую квартиру: выписку из ЕГРН, технический паспорт, согласие супруга на продажу, справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
4. Одновременно или с минимальным по времени разрывом застройщик и покупатель оформляют сразу две сделки — продажу, а затем покупку квартиры. В зависимости от готовности объекта это может быть договор купли-продажи или долевого строительства.

Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре, а также подтвердить право собственности на новый объект. Если квартира была собственности менее 3-5 лет, после продажи нужно будет заплатить налог. 

Какую квартиру можно продать в зачет новой

Не любое жилье подходит для обмена — у каждого застройщика свои требования к объектам недвижимости. На что обратить внимание:

• не должно быть обременений, арестов, споров;
• нормальное техническое состояние, квартира должна быть без критических дефектов и аварийности;
• нет долгов по коммунальным платежам;
• в квартире не должны быть прописаны третьи лица.

Квартиры в аварийных домах, с незаконной перепланировкой, в домах под снос застройщики обычно не принимают — их сложнее продать. Также могут отказать в обмене квартир в отдаленных районах с низким спросом.

Обычно трейд-ин работает только в рамках проекта конкретного застройщика. Нельзя обменять старую квартиру на новую от другого девелопера. Как правило, под программу попадают квартиры в уже сданных новостройках, апартаменты, таунхаусы и дома на стадии котлована.

Плюсы и минусы trade-in квартиры

Программа трейд-ин подходит не всем. У такого метода покупки есть свои преимущества и недостатки. 

Плюсы:

• Весь процесс занимает существенно меньше времени, чем при самостоятельной продаже. Не нужно искать покупателя, показывать квартиру десяткам людей и торговаться.
• Не придется съезжать из квартиры до продажи или искать временное жилье. Переезд можно планировать напрямую из старой квартиры в новую.
• Застройщик берет на себя юридическое сопровождение обеих сделок. Это снижает риск ошибок.
• Если собственных средств не хватает на доплату, можно оформить ипотечный кредит. Многие застройщики сотрудничают с банками и предлагают льготные условия кредитования.

Также работа с застройщиком снижает риски мошенничества по сравнению со сделками между физическими лицами, что часто бывает на вторичном рынке недвижимости.

Есть и минусы:

• Старую квартиру купят дешевле, чем при самостоятельной продаже на рынке;
• Купить можно только квартиры у застройщика, предлагающего трейд-ин. Выбор районов и планировок ограничен текущими проектами компании.
• При обмене на квартиру в строящемся доме сохраняется риск задержки сдачи или банкротства застройщика.

Также важно понимать, что при продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока владения, в случае обмена все равно придется платить НДФЛ 13% от дохода.

Источник: https://www.magnific.com/

Возможные риски и гарантии

Основной риск — занижение реальной стоимости квартиры после оценки. Перед тем, как согласиться на сделку, важно проверить актуальные рыночные цены на схожие объекты недвижимости. Если трейд-ин у застройщика — это единственный вариант покупки, то можно заказать независимую оценку, чтобы иметь дополнительные договоры на переговорах, или рассмотреть квартиры у других девелоперов.

Если застройщик обанкротится после выкупа старой квартиры, но до сдачи новостройки, покупатель рискует остаться без денег и без жилья. Чтобы обезопасить себя, стоит выбирать только крупную компанию с подтвержденными положительными отзывами других клиентов. Также рекомендуется покупать квартиру в уже сданном доме.

При покупке и продаже недвижимости в профильной компании риск юридической ошибки существенно ниже, чем при оформлении сделки самостоятельно. Чтобы обезопасить себя, стоит обратиться за консультацией и проверкой всех документов к независимому юристу. Услуга сопровождения обойдется дешевле, чем потеря денег в случае мошенничества.

Где искать программы трейд-ин

Программы обмена сегодня есть практически у всех федеральных девелоперов — их проекты представлены во многих крупных городах страны. Также услугу предлагают большие агентства недвижимости, которые сотрудничают сразу с десятком застройщиков.

Искать лучше на официальных сайтах застройщиков. Часто компании предлагают дополнительную скидку 1–2% на новую квартиру, если вы пользуетесь их программой трейд-ин.

Источник: https://www.magnific.com/

Как все правильно оформить и заплатить налоги

При таком обмене происходят две отдельные независимые сделки: продажа старой квартиры и покупка новой. Для каждой из них будет заключен отдельный договор, который нужно регистрировать в Росреестре. Обращаться в ведомство должен покупатель квартиры, но в большинстве случаев застройщики помогают на каждом этапе процесса.

Если квартира находилась в собственности менее минимального срока владения (3 года для наследства и дарения от близких родственников, 5 лет для остальных случаев), нужно заплатить НДФЛ 13% с дохода от продажи.

Есть способы, как сэкономить на налогах при продаже квартиры. Например, оформить налоговый вычет или воспользоваться льготой для семей с детьми — они полностью освобождены от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. 

Вернуть часть денег можно и от покупки новой квартиры, например, воспользоваться имущественным вычетом. С его помощью можно вернуть до 260 000 при сделке без ипотеке, с кредитом — до 390 000 рублей.