Что такое переуступка права на квартиру и чем она отличается от купли-продажи

Договор переуступки, в отличие от купли-продажи, касается только недостроенного жилья.

По закону пока дом не введен в эксплуатацию, квартира существует только юридически, и купить ее нельзя. Поэтому на этапе строительства застройщик продает не сами квартиры, а права требования на них. Он заключает с дольщиком договор участия в долевом строительстве, который в обиходе чаще называют договором долевого участия (ДДУ). Когда дом сдадут, дольщики cмогут зарегистрировать право собственности в Росреестре и станут полноценными владельцами недвижимости.

Право на квартиру тоже может быть объектом для сделки, и дольщик может передать его другому человеку за плату. Это называется переуступкой, а на юридическом языке — цессией. Дольщик, который уступает свои права другому, — это цедент. А человек, который это право приобретает, — цессионарий. Цессионарий получает все права и обязанности цедента, то есть становится участником долевого строительства вместо него. 

Соглашение об уступке можно заключить с момента регистрации ДДУ до подписания сторонами ДДУ передаточного акта. 

Зачем нужна переуступка продавцу

Квартиры в строящихся домах дешевле, чем готовые, но чем ближе к окончанию строительства, тем дороже жилье. Поэтому многие заключают ДДУ на этапе котлована, когда цена минимальная. Позже, например, на этапе отделки, дольщик может уступить права требования на квартиру и заработать на разнице в цене.

Бывает и так, что человек покупает квартиру в строящемся доме для себя, но потом планы меняются. Например, семья решила переехать в другой город или срочно понадобились деньги. В таком случае остается единственный вариант — переуступка права на квартиру.

Преимущества переуступки для покупателя

• Экономия: недостроенное жилье дешевле, чем готовая квартира. Если цеденту (дольщику) срочно нужны деньги, он может сделать скидку.
• Возможность купить понравившуюся недвижимость. Бывает, что хочется приобрести квартиру в определенном районе с конкретными параметрами, а все подходящие объекты уже распроданы. Решением станет договор уступки по ДДУ.
  
• Дополнительный заработок. Если выгодно купить квартиру и продать ее после сдачи дома в эксплуатацию, можно получить прибыль.

Риски, связанные с переуступкой квартиры

Основные — мошенничество.

Если вдруг строительная компания разорится, по условиям ДДУ дольщикам вернут вложенные средства. Но цессионарий заключает сделку не с застройщиком, а с цедентом. При этом в договоре цессии часто указывают не фактическую стоимость квартиры на момент переуступки, а ее начальную цену по ДДУ, которая обычно ниже. 

Оставшуюся часть суммы покупатель вручает продавцу под расписку. В итоге при банкротстве застройщика цессионарий получит только сумму, которая зафиксирована в договоре. Вернуть остаток будет сложно. 

Вместе с правами цессионарий приобретает и обязанности цедента. Если договор долевого участия на момент переуступки не полностью оплачен, долг перейдет к покупателю. Конечно, такие ситуации обсуждают заранее. Но если продавец скроет задолженность, придется разбираться в суде. 

Недобросовестный продавец может подделать платежные документы и переуступить ДДУ, который вообще не оплачен. Или вовсе продать право требования на несуществующий объект, продать право на один объект сразу нескольким людям. 

Как защититься от рисков

Неприятностей при переуступке квартиры можно избежать, если внимательно подготовиться к сделке.

• Проверьте информацию о застройщике. Изучите отзывы в соцсетях, пообщайтесь с дольщиками, проверьте, не собирается ли компания банкротиться, нет ли у нее проблемных объектов. Информацию об этом публикуют на сайте ЕФРСБ, в Едином реестре застройщиков и Едином реестре проблемных объектов. 
• Изучите ДДУ. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в подлинности договора. Сверьте информацию в выписке и в договоре: реквизиты, дату регистрации, сведения об участниках и о самом объекте.
• Проверьте квартиру по договору долевого участия и убедитесь, что на ней нет обременений, например, права на нее не куплены за материнский капитал или не находятся в залоге.
• Убедитесь, что договор долевого участия оплачен полностью. Для этого свяжитесь с застройщиком и запросите у него платежные документы.
• Требуйте от продавца, чтобы он указал в договоре переуступки полную стоимость квартиры, а не цену по ДДУ.
• Проверьте продавца. Убедитесь, что у него нет долгов, что он не банкрот и не участвует в судебных разбирательствах. Информацию об этом можно найти на сайтах ЕФРСБ, службы судебных приставов, городского суда.

Как оформить переуступку квартиры по ДДУ

Сделка проходит в несколько этапов.

Подготовка документов. Это задача продавца. Что понадобится для сделки:

• оригинал договора долевого участия с печатью о госрегистрации (если соглашение заключено позже 29 июня 2022 года, регистрацию подтверждают выпиской из ЕГРН);
• согласие на сделку супруга или супруги продавца, заверенное у нотариуса;
• акт сверки — свидетельство отсутствия долгов по ДДУ;
• письменное согласие застройщика на переуступку;
• разрешение от банка, если цедент купил права на квартиру в ипотеку.

Согласие застройщика требуется не всегда, но иногда это условие прописывают в ДДУ. В этом случае сделку без согласия могут признать недействительной. Если по договору долевого участия осталась задолженность, согласие застройщика на переуступку обязательно. Потому что в этом случае необходимо оформлять соглашение о переводе долга на нового дольщика. 

От покупателя требуется только паспорт. Тем, кто в браке, дополнительно понадобится согласие супруга на сделку.

Составление договора цессии. В соглашении нужно обязательно прописать:

• реквизиты сторон — паспортные данные, адреса регистрации;
• местонахождение и характеристики будущей квартиры;
• стоимость права требования — напомним, что это должна быть цена переуступки, а не изначальная сумма по ДДУ;
• порядок расчета — когда, как и в каком объеме покупатель передает продавцу деньги;
• права и обязанности цедента и цессионария.

Договор цессии составляют минимум в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Стоит еще подготовить копии для застройщика и банка, если права на квартиру приобрели в ипотеку.

Регистрация. Подписанный договор и все документы — оригиналы или нотариально заверенные копии — нужно отнести в отделение Росреестра или в МФЦ. От покупателя понадобится квитанция об уплате госпошлины — 350 рублей. Регистрация занимает в среднем 10 дней.

Расчеты. Покупатель передает продавцу деньги тем способом, который указан в договоре, например, через банковскую ячейку или аккредитив (разновидность банковской операции).

Переоформление эскроу-счета. При заключении ДДУ дольщик не передает деньги застройщику на руки, а помещает их на специальный банковский счет — эскроу. Банк не передает деньги застройщику, пока он не сдаст дом. Это гарантия безопасности для дольщиков, которые смогут вернуть деньги, если что-то пойдет не так.

После переуступки квартиры эскроу нужно переоформить с цедента на цессионария. Покупатель обращается в тот банк, где изначально открыли счет, и подает заявление о переоформлении. Из документов понадобятся паспорт, договор цессии и выписка из ЕГРН о его регистрации.

Как получить квартиру по договору переуступки

После того как застройщик сдаст дом, оформит кадастровые паспорта и другие необходимые документы, он выдаст вам копию разрешения на ввод в эксплуатацию и подписанный акт приема-передачи. С этими бумагами, договором цессии и ДДУ нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру. За услугу нужно уплатить госпошлину — 2 000 рублей с физлица.

В течение 10 дней вам вернут договоры и выдадут выписку из ЕГРН. С этого момента вы собственник квартиры и можете распоряжаться ей как угодно.