Что происходит на рынке недвижимости

В 2020–2023 годах в России наблюдался ипотечный бум. Программы господдержки помогли многим семьям приобрести жилье. Но с этим связывают и некоторые негативные эффекты: например, считается, что повышенный спрос привел к росту цен на недвижимость и разогнал инфляцию. 

Также возрос риск появления «ипотечного пузыря». Это ситуация, когда люди берут кредиты, которые в долгосрочной перспективе не смогут погасить. Поэтому государство приняло решение свернуть льготную ипотеку. С 1 июля 2024 года перестала действовать программа господдержки, изменились условия и по другим видам ипотечного кредитования.

Сейчас рынок недвижимости в России переживает перемены, которые вызваны внутренними и внешними причинами:

• отменой ипотеки с господдержкой; 
• повышением ключевой ставки;
• ужесточением требований ЦБ к долговой нагрузке заемщиков;
• инфляцией и ростом потребительских цен.

Рост инфляции влияет на покупательную способность населения. Люди тратят больше денег на самое необходимое — продукты, лекарства, обязательные платежи. У них остается меньше средств на крупные траты, в том числе, покупку недвижимости. 

Чтобы остановить инфляцию, правительство повышает ключевую ставку. Так называют процент, под который ЦБ кредитует коммерческие банки. Чтобы компенсировать затраты на привлечение средств, банки, в свою очередь, поднимают ставки по кредитам. В таких условиях ипотека становится дороже.

Как изменились цены на квартиры 

Несмотря на падение спроса, цена недвижимости остается высокой. В разных регионах она колеблется, но незначительно. Например, по данным исследования, в сентябре 2024 года квадратный метр вторичного жилья в Екатеринбурге немного подешевел, а в Краснодаре, напротив, подорожал на 1,5%. Но резкого снижения цен или подорожания жилья пока нет.

Новостройки

В конце 2023 — первой половине 2024 года в сегменте новостроек наблюдались рекордные продажи. Перед отменой льготной ипотеки граждане активно заключали договоры участия в долевом строительстве с застройщиками.

Во втором полугодии 2024 года спрос на новостройки заметно снизился. Но цены пока не упали, а остались на прежнем уровне. Это объясняется несколькими причинами:

• повысились затраты на строительство, цены на стройматериалы и оборудование;
• ряд льготных ипотечных программ продолжает действовать и поддерживает спрос;
• в период ипотечного бума застройщики сформировали «подушку безопасности» и пока не нуждаются в дополнительных средствах.

Возможно, в будущем строительные компании немного снизят цены, чтобы привлечь покупателей. Но пока себестоимость строительства будет расти, значительного удешевления ожидать не стоит. Девелоперы будут стимулировать спрос другими инструментами — рассрочкой, субсидированием, траншевой ипотекой.

Вторичное жилье

На рынке вторичного жилья также сложилась непростая ситуация. Спрос не растет, но и цены не снижаются. Этому есть несколько причин:

• отсутствуют массовые льготные госпрограммы на покупку вторичного жилья; 
• ипотека на общих условиях заметно подорожала; 
• собственники приостановили продажу недвижимости. 

До последнего времени ипотека была реальной альтернативой аренде. Граждане предпочитали вкладывать деньги в собственное жилье, а не платить за съемное. После отмены льготной ипотеки ситуация изменилась. Многие семьи стали рассматривать аренду как более выгодный вариант. Это сказалось на арендной плате — за последнее время она выросла на 30–50%. Пока она остается надежным активом, собственники не спешат выставлять свою недвижимость на продажу. 

На рынке вторичное жилье всегда было дешевле новостроек. После отмены льготных ипотечных программ первичное жилье стало менее доступным. Для покупателей, ищущих бюджетное предложение, вторичное жилье может стать более привлекательным вариантом. Спрос на него будет расти и цены, соответственно, тоже повысятся. 

Действующие ипотечные программы

Квартирный вопрос всегда остается актуальным. Продавцы и покупатели недвижимости постепенно адаптируются к новым условиям. Продолжают действовать некоторые ипотечные программы. Расскажем о них подробнее.

Семейная ипотека

Семейная ипотека по ставке 6% продлена до конца 2030 года. Но условия программы изменились. Теперь оформить льготную ипотеку могут семьи:

• с одним ребенком до 6 лет включительно;
• с двумя и более детьми до 18 лет;
• с ребенком-инвалидом.

Программа позволяет оформить кредит:

• на покупку строящейся квартиры или дома; 
• на приобретение готового жилья у застройщика по договору купли-продажи;
• на покупку земли и строительство дома по договору подряда с применением счетов эскроу;
• для рефинансирования текущего ипотечного кредита.

Минимальный взнос по ипотеке — не менее 20%, максимальная сумма для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн рублей, для прочих регионов — 6 млн рублей. 

Условия программы отличаются для разных категорий заемщиков. К примеру, семья с двумя детьми до 18 лет может купить новостройку только в городах с населением до 50 тысяч человек или в 35 регионах с недостаточным жилищным строительством. А рефинансировать ипотеку по льготной ставке могут только родители ребенка до 7 лет или ребенка-инвалида.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Программа предлагает льготные условия на покупку жилья в Дальневосточном федеральном округе или в арктической зоне России. Ипотеку под 2% годовых могут оформить:

• молодые семьи, где оба супруга не старше 35 лет;
• одинокий родитель моложе 36 лет с ребенком до 19 лет;
• участники программ «Дальневосточный и Арктический гектар» и «Повышение мобильности трудовых ресурсов»;
• педагоги и медицинские работники, отработавшие в ДФО или арктической зоне не менее 5 лет;
• работники оборонных предприятий, расположенных на Дальнем Востоке или в арктической зоне;
• беженцы и вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР, ДНР.

Полученные средства можно потратить:

• на покупку квартиры или дома у застройщика — по ДДУ или договору купли-продажи;
• на строительство дома — самостоятельно или по договору подряда;
• на приобретение земельного участка для строительства дома.

Программа позволяет покупать жилье и на вторичном рынке:

• в сельской местности;
• в любом населенном пункте Магаданской области и Чукотки;
• в моногородах, основанных при одном градообразующем предприятии.

Максимальная сумма кредита — 9 млн рублей, первоначальный взнос — не менее 20%. Программа действует до 2030 года.

Ипотека для IT-специалистов

Сотрудники IT-компаний не старше 50 лет могут оформить льготную ипотеку под 6% годовых. Но только на определенных условиях:

• компания-работодатель аккредитована в Минцифре и оформила налоговую льготу;
• место ее регистрации — не Москва и не Санкт-Петербург;
• сотрудник отработал в компании не менее 3-х месяцев;
• его зарплата составляет:
  • в Московской и Ленинградской областях — не менее 150 тысяч рублей;
  • в других регионах — не менее 90 тысяч рублей.
• для сохранения льготной ставки сотрудник должен продолжать работу в компании до полного погашения кредита.

Программа распространяется только на новое жилье. Сотрудник IT-сферы может купить квартиру или дом у застройщика, земельный участок под ИЖС или построить дом по договору подряда с применением эскроу-счета. Максимальная сумма ипотеки — 18 млн рублей.

Сельская ипотека

Граждане, живущие в селе или планирующие туда переехать, могут оформить ипотеку по ставке от 0,1 до 3% годовых. Срок кредита — до 25 лет, сумма — до 6 млн рублей. Его можно использовать на следующие цели:

• покупку жилого дома у застройщика — готового или на стадии строительства;
• приобретение квартиры в новостройке высотой не более 5 этажей;
• строительство дома — самостоятельно или по договору подряда;
• покупку дома с земельным участком на вторичном рынке. 

Жилье должно находиться только в сельской местности — деревне, поселке городского типа или городе с населением до З0 тысяч человек. Программа сельской ипотеки действует бессрочно. Но воспользоваться ей могут только заемщики, которые ранее не участвовали в льготных ипотечных госпрограммах. 

Предсказать, что будет происходить на рынке недвижимости в 2025 году, довольно сложно. Возможен как оптимистичный, так и негативный сценарий. С ростом инфляции стоимость жилья неуклонно будет повышаться. А снижение ключевой ставки, возобновление ипотечных госпрограмм поможет стабилизировать цены и восстановить спрос.