Собственная квартира дает право делать с ней что угодно — делать перепланировку, менять, дарить или продавать. Однако иногда на недвижимость могут быть наложены ограничения, которые не позволяют полноценно распоряжаться недвижимостью — это обременения. Они могут возникнуть добровольно, например, при взятии ипотеки, или принудительно — из-за долгов по суду.

Рассказываем, какие бывают обременения, как проверить недвижимость перед покупкой и что нужно сделать, чтобы снять ограничения.

Обременение на квартиру: что это такое

Обременение — это наличие прав на недвижимость у третьих лиц (банков, госорганов или других граждан), которые ограничивают возможности собственника.

Обременение не лишает владельца права собственности, но часть других прав ограничивается. Например, нельзя продать жилье без согласия залогодержателя или выселить арендатора до окончания действия договора.

Все официальные обременения нужно регистрировать. Сведения о них фиксируют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Они сохраняются до тех пор, пока основание для ограничения не будет устранено.

Ограничение прав собственности из-за обременений

Собственник квартиры с действующим обременением может в ней проживать, делать ремонт и пользоваться жильем. Однако в зависимости от вида ограничения ему может быть запрещено:

• продавать или дарить квартиру без согласия третьей стороны;
• совершать любые регистрационные действия;
• выселять жильцов;
• регистрировать или снимать с регистрации других лиц.

Конкретные ограничения зависят от типа обременения. Одни запрещают только отчуждение, другие — практически любые действия с недвижимостью.

Виды обременений

Российское законодательство предусматривает несколько типов ограничений прав собственности в зависимости от основания возникновения. Каждое из них ограничивает собственника по-разному. Основные виды обременений:

• Ипотека. Недвижимость выступает залогом по кредитному договору с банком. Пока заемщик не выплатит долг полностью, продать, подарить или обменять жилье без согласия банка нельзя. Ограничение регулируется Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке». Такое обременение регистрируется в ЕГРН автоматически при оформлении ипотечного кредита.
• Арест имущества накладывается судом или ФССП в рамках исполнительного производства. Например, при наличии крупного долга. Арест запрещает любые сделки с квартирой. В некоторых случаях ограничивается и право регистрации других лиц. Снять арест можно только после устранения причины — погашения задолженности или по решению суда.
• Аренда и найм. Если квартира сдана на срок от 1 года, зарегистрированному в Росреестре, смена собственника не прекращает аренду. Новый владелец обязан соблюдать условия действующего договора до его окончания. Краткосрочные договоры найма (менее года) в ЕГРН не регистрируются и формально обременением недвижимости не считаются.
• Рента и пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты собственник передает квартиру другому лицу в обмен на регулярные выплаты или уход. Получатель ренты сохраняет право проживания в квартире, а плательщик не может продать жилье без его нотариально удостоверенного согласия. Такой механизм регулируется главой 33 ГК РФ и снимается после прекращения обязательств — как правило, после смерти получателя ренты.
• Безвозмездное пользование (ссуда). В этом случае собственник передает жилье другому лицу для проживания без оплаты. Если договор оформлен официально, выселить пользователя до окончания срока не получится даже при продаже квартиры.
• Доверительное управление. При такой форме собственник квартиры передает право управления имуществом третьему лицу — управляющему. Это может быть актуально, например, при длительном отсутствии владельца. После регистрации в Росреестре договор ограничивает собственника в самостоятельном распоряжении квартирой на весь срок действия соглашения.

Источник: freepik.com

Не все ограничения отображаются в ЕГРН, помимо формальных, бывают и скрытые обременения. К ним относят:

• зарегистрированные в квартире лица, которые сохраняют право проживания, например, при отказе от приватизации;
• несовершеннолетние собственники или зарегистрированные дети — сделки с их долями требуют согласия органов опеки;
• супруги, чье согласие на продажу не было получено — такая сделка может быть оспорена в суде.

Проверить наличие зарегистрированных лиц можно, запросив справку адресную справку в МВД или Единый жилищный документ в Москве.

Как узнать, есть ли обременения на квартиру

Основной источник информации — выписка из ЕГРН. В ней указаны все актуальные зарегистрированные ограничения. Заказать выписку может любой человек, но если нет права собственности, все персональные данные будут скрыты.

Получить выписку из ЕГРН можно разными способами:

• онлайн — через сайт Росреестра или портал «Госуслуги» (только для собственника);
• лично — в отделении МФЦ;
• по почте — направив письмо в территориальное отделение Росреестра.

Электронная выписка обойдется дешевле и будет готова быстрее, обычно в течение 1–3 рабочих дней. Получение бумажного варианта через МФЦ занимает до 5 рабочих дней.

При покупке квартиры рекомендуется заказывать выписку непосредственно перед сделкой, чтобы получить самые свежие данные об объекте недвижимости.

Можно ли продать квартиру с обременением

Возможность продажи зависит от типа обременения. Основные варианты:

• Ипотечную квартиру можно продать с согласия банка. При этом есть несколько вариантов. Например, покупатель может погасить остаток долга в рамках сделки или задолженность будет переведена на нового владельца.
• При аренде продажа возможна, но арендатор сохраняет право проживания на условиях действующего договора.
• В случае с рентой сделка возможна только с нотариального согласия получателя ренты. Обязанности по содержанию переходят к новому собственнику.
• Если недвижимость арестована, то продажа запрещена полностью. Любые сделки, заключенные в обход ареста, могут быть признаны недействительными.

Перед покупкой квартиры с обременением стоит проконсультироваться с юристом и убедиться, что ограничение можно снять и будет ли оно влиять на права нового собственника.

Как снять обременение с недвижимости

Порядок снятия ограничений зависит от их вида. Почти в каждом случае потребуется обращение в Росреестр — напрямую или через МФЦ.

Снятие ипотечного обременения

После полного погашения кредита собственнику требуется обратиться в Росреестр для снятия обременений. Для этого нужно предоставить паспорт, закладную на квартиру, справку из банка о погашении кредита и заявление о снятии записи об ипотеки с подписью сотрудника банка. Государственную пошлину за снятие ипотечного обременения платить не нужно.

В большинстве современных случаев (при электронной закладной) обременение снимается банком автоматически в течение 10–14 дней после погашения кредита.

Подробное руководство о том, что делать после закрытия ипотечного кредита — в этой статье.

Снятие ареста или запрета регистрационных действий

Арест может быть снять только тем органом, который его наложил — судом или ФССП. Для этого необходимо устранить причину: закрыть долг, исполнить решение суда или обжаловать арест в судебном порядке.

После вынесения постановления о снятии ареста информация автоматически будет передана в Росреестр. Собственник может ускорить процесс, самостоятельно предоставив копию постановления в МФЦ.

Источник: freepik.com

Прекращение аренды, ренты и других обременений

Обременение недвижимости в виде аренды снимается после истечения срока или его досрочного расторжения по соглашению сторон. Для этого одна из сторон должна подать заявление в Росреестр.

Рента прекращается после исполнения обязательств. Плательщик подает заявление о снятии обременения в Росреестр, приложив свидетельство о смерти и договор ренты.

Доверительное управление и безвозмездное можно снять после окончания срока договора или его расторжения. Заявление должен подавать собственник или обе стороны совместно.

Сроки снятия обременений

Росреестр фиксирует снятие обременения в течение 3 рабочих дней при подаче напрямую и до 5-7 дней при подаче через МФЦ. На практике сроки могут увеличиваться, если документы оформлены с ошибками или требуется дополнительная проверка.

После снятия обременения желательно заказать свежую выписку из ЕГРН и убедиться, что ограничение больше не отображается в реестре.