Строительный объект может быть некапитальным — его можно возвести без ограничений, получать разрешение на работы и регистрировать постройку не нужно. Капитальные же неразрывно связаны с землей, а после завершения работ их нужно поставить на учет. Быстро демонтировать и перевезти такие строения не получится. От статуса здания будет зависеть, требуется ли регистрировать его и платить налог в будущем.

Рассказываем, что относится к объектам капитального строительства, по каким признакам их можно определить и как правильно оформить такую постройку.

Что такое объект капитального строительства (ОКС)

Объект капитального строительства — это постройка, которая прочно связана с земельным участком через фундамент и предназначена для длительного использования. Один из самых ярких примеров — монолитный дом.

Согласно Градостроительному кодексу, объекты капитального строительства включают в себя здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Главное отличие капитальных объектов от некапитальных — невозможность перемещения без полного разрушения конструкции.

Капитальные постройки требуется вносить в ЕГРН. После процедуры объект получает статус недвижимого имущества, что позволяет совершать с ним различные юридические операции.

Какие есть виды ОКС

Капитальным объем может быть не только дом, но и хозпостройки, промышленные строения. Всего выделяют три группы:

• Непроизводственные используют для временного или постоянного проживания людей, отдыха, получения образования и медицинских услуг. К этой категории относятся многоквартирные и частные дома, школы, больницы, спортивные комплексы, театры и музеи.
• Производственные используются для коммерческой и промышленной деятельности. Например, это заводы, фабрики, складские комплексы, мастерские и ангары, где производятся товары или оказываются услуги.
• Линейные объекты обеспечивают транспортное сообщение и передачу ресурсов. К ним относятся автомобильные и железные дороги, мосты, тоннели, линии электропередач, трубопроводы, системы водоснабжения и канализации.

Парковка возле дома или тротуар у подъезда так же неразрывно связана с землей, а перенести их без разрушения не получится. Но они будут считаться неотделимым улучшением, а не полноценным капитальным объектом.

Что относится к ОКС

В понятие объектов капитального строительства входит несколько категорий построек, отличающихся техническими характеристиками.

Здания

Это наземные постройки с внутренними помещениями подходят для проживания людей, работы, торговли или других целей. У зданий обязательно есть стены, крыша, фундамент и внутренние помещения. Они могут быть жилыми или нежилыми. 

К жилым зданиям относятся многоквартирные дома, коттеджи, таунхаусы и другие постройки, где люди проживают постоянно. Нежилые используются для коммерческих или производственных целей, например, офисы, торговые центры, административные здания, заводские корпуса.

Источник: freepik

Здания имеют несколько помещений и часто оснащены инженерными системами — водоснабжением, отоплением, канализацией, электричеством. Они рассчитаны на долгий срок службы, обычно от 50 до 100 лет и более.

Сооружения

Они не предназначены для постоянного нахождения людей. Это объемные, линейные или плоские конструкции, выполняющие технические или транспортные функции. У объектов этой категории не всегда есть внутренние помещения, жить в них нельзя.

Примеры сооружений — мосты, эстакады, виадуки, тоннели, плотины, дамбы, вышки связи, телебашни, спортивные стадионы под открытым небом, площадки и подпорные стены. 

Строения

Таким термином могут называть любую постройку, состоящую из одного или нескольких элементов. В законодательстве четкого разделения между понятиями «здание» и «строение» нет. На практике строениями часто называют небольшие хозяйственные постройки — сараи, бани, гаражи, летние кухни. Они могут быть как капитальными, так и некапитальными в зависимости от конструктивных особенностей.

Строения не подлежат регистрации в ЕГРН, если не обладают признаками объектов капитального строительства.

Недостроенные объекты

Постройки, которые еще не введены в эксплуатацию, но уже имеют связь с земельным участком, называются объектами незавершенного строительства. Даже если все работы приостановлены, такой объект считается ОКС. 

К недостроенным объектам относятся здания на любой стадии готовности — от залитого фундамента до практически законченного дома. Незавершенные объекты можно регистрировать в ЕГРН, продавать и покупать.

Линейные объекты

Линейные ОКС — это протяженные сооружения, которые обеспечивают транспортную или инженерную инфраструктуру. Они занимают значительную территорию и часто пересекают сразу несколько земельных участков. 

К такой категории относятся автомобильные дороги, железнодорожные пути, линии электропередач, трубопроводы различного назначения, линии связи, системы водоотведения и канализации.

Источник: freepik

Какие признаки объекта капитального строительства

Внешне объекты капитального строительства могут отличаться внешне, но есть несколько общих технических признаков:

• Неразрывная связь с участком земли — главный признак капитальности. Объект должен иметь заглубленный фундамент, который делает невозможным перемещение постройки без ее разрушения. Он может быть ленточным, плитным, свайным или столбчатым. 
• Для строительства используются надежные и прочные материалы: кирпич, бетон, камень или брус. За счет этого срок службы большой, обычно не менее 50 лет.
• Здание нельзя разобрать и собрать заново на другом месте с сохранением конструктивных свойств. ОКС — это всегда стационарная постройка.
• При строительстве любого капитального объекта соблюдают требования СНиП, ГОСТ и других нормативных документов.

ОКС подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Здание получает кадастровую стоимость, его можно продавать, дарить, менять, оставлять в качестве залога в банке.

Как оформить ОКС

Объект капитального строительства подлежит регистрации как недвижимое имущество. Если этого не сделать, будет начислен налог за последние три года и штраф в размере 20% от этой суммы.

Перед тем, как начать строить дом, нужно разработать проект и техническую документацию на него. С 2018 года получать разрешение на строительство для физических лиц не требуются, достаточно лишь уведомить контролирующие органы. Для юридических — проект придется согласовать с местной администрацией.

После окончания строительства собственного дома получать разрешение на ввод в эксплуатацию так же больше не нужно. По завершению работ достаточно отправить уведомление об окончании стройки.

Заключительный этап — регистрация собственности на объект в Росреестре. Подать документы можно в любом отделении МФЦ. Потребуются:

• правоустанавливающие документы;
• технический план;
• квитанция об оплате пошлины в размере 2000 рублей;
• для законных представителей — заверенная у нотариуса доверенность.

Регистрация занимает до 14 рабочих дней. После этого будет выдана выписка из ЕГРН.

Где можно проводить капитальное строительство

Возможность возведения капитальных объектов зависит от категории участка и его разрешенного использования.

На участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно возводить жилые дома высотой до 3 этажей. На землях под малоэтажную жилую застройку разрешено строительство и многоквартирных домов, но до 4 этажей включительно. 

Источник: freepik

Садовые и дачные участки подходят для капитального строительства с ограничениями. На садовом участке можно построить жилой дом и зарегистрироваться в нем, а также возвести хозяйственные постройки. 

На землях для огородничества капитальные постройки запрещены На участках для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), расположенных в границах населенных пунктов, разрешено строительство жилого дома. На полевых участках ЛПХ можно возводить только некапитальные постройки для хранения предметов. 

Важно проверить вид разрешенного использования участка перед началом строительных работ. Эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН, если никаких документов на землю нет — на публичной кадастровой карте. 

Строительство объекта, не соответствующего разрешенному использованию земли, признается незаконным. По решению суда может быть назначен снос.

В каких случаях не нужно разрешение

Жилые дома на землях ИЖС, ЛПХ и садовых участках можно строить по уведомительному принципу — достаточно только отправить уведомление о начале работ в местную администрацию. Главное условие — дом должен быть не выше трех этажей. 

Хозяйственные постройки площадью до 500 квадратных метров не требуют разрешения. К ним относятся гаражи, сараи, бани, теплицы и другие вспомогательные строения на садовых и дачных участках. 

Отсутствие разрешения не освобождает от соблюдения строительных норм. Постройка должна соответствовать требованиям безопасности и не нарушать права соседей.