Квартирография — это система планирования, как именно в доме будут распределены квартиры: сколько однокомнатных, двухкомнатных, студий и других, какие у них будут размеры и планировки. Еще этот термин заменяют понятием «типология квартир». По сути, это грамотное планирование «начинки» жилого дома, чтобы он был удобным для людей, соответствовал нормам, и застройщик мог продать больше квартиры. Разберемся подробнее, чем квартирография помогает продавцам и покупателям недвижимости.

Зачем нужна квартирография

Квартирография упрощает продажи для застройщиков и облегчает выбор покупателям:

• Показывает все квартиры в жилом комплексе. В одном документе собрана информация о планировках, площади, количестве комнат, расположении квартир на каждом этаже и их ориентации по сторонам света.
• Экономит время. Вместо долгих консультаций и изучения отдельных планов покупатель сразу видит все доступные варианты и может быстро выбрать подходящий.
• Упрощает выбор. Можно сразу отфильтровать квартиры по нужным параметрам: площадь, этаж, сторона света, близость к лифту или лестнице.
• Помогает сравнивать. Наглядно видно, чем одна квартира отличается от другой — по расположению, виду из окна, освещенности или форме комнат.
• Полезна при покупке на этапе строительства. Когда дома еще нет, квартирография помогает представить, как будет выглядеть будущая квартира в здании.
• Понятна и доступна даже без опыта. Все оформлено наглядно: схемы, подписи и таблицы, так что разобраться сможет даже тот, кто впервые выбирает квартиру.
• Для застройщиков это один из главных инструментов продаж. Если неправильно распределить типы квартир, часть из них может не продаться.

Какая квартирография бывает

У квартирографии два вида:

1. В техзадании — это первый шаг. На этом этапе девелоперы изучают рынок, оценивают конкурентов, анализируют, какие квартиры хорошо продаются. После этого выбирают класс жилья, особенности будущего проекта, формируют общее задание и передают архитекторам.
2. Проектная — это следующий этап. Здесь уже проектировщики разрабатывают конкретные планировки, а девелопер проверяет, насколько они соответствуют техзаданию.

Разница двух видов в том, что квартирография в техзадании отвечает на вопрос «что нужно сделать», а проектная — «как это будет выглядеть в реальности».

Как составить техзадание на квартирографию

Хорошо продуманная квартирография помогает создать удобный и востребованный жилой комплекс, без уклона в сторону однотипных или непопулярных планировок.

Чтобы добиться баланса, важно учитывать несколько параметров:

1. Ассортимент квартир. Это список всех типов квартир, которые будут в проекте: от компактных студий до просторных четырехкомнатных. Важно сбалансировать популярность форматов, цену и целевую аудиторию, например, одни комплексы рассчитаны на молодых специалистов, другие — на семьи с детьми.
2. Диапазоны площадей. Для каждой категории квартир задаются границы площадей. Например, однокомнатные – от 30 до 40 кв.м, двухкомнатные — от 45 до 60 кв.м. Такие рамки помогают скорректировать проект под спрос.
3. Шаг площадей. Это разница в метраже между соседними вариантами квартир. Если она слишком маленькая — выбор кажется однообразным, если большая — сложно подобрать подходящий вариант.
4. Соотношение по количеству. Это сколько в доме будет однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных квартир и других типов. Рядом с метро обычно делают больше студий и однокомнатных, а в семейных районах — больше двухкомнатных и трехкомнатных.
5. Соотношение по общей площади. Показывает, сколько места в общем метраже занимают разные типы квартир. Например, трехкомнатных может быть мало, но они занимают большую часть площади. Этот показатель важен для расчетов выручки, затрат и спроса, особенно при составлении финансовой модели проекта.

Варианты планировок и распределения площадей в ЖК «Васнецово» Источник

В техзадании важно заранее указать допустимые отклонения — в процентах и квадратных метрах. Это помогает избежать проблем при проектировании. Например, можно прописать, что отклонение по площади не должно превышать 1–3%, а погрешность — не более 1 кв.м.

Также при формировании квартирографии важно учитывать количество квартир на этаже, как близко к ним расположены лифты. А также насколько удобны и логичны планировки, соблюдаются ли нормы пожарной безопасности, удобно ли ориентироваться внутри дома. Все это влияет на комфорт будущих жильцов, восприятие проекта и успешность продаж.

Современные тренды в квартирографии

За последние 10–20 лет квартиры в новостройках сильно изменились. Раньше все было просто: однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные. Сегодня — студии, евроквартиры, коливинги — когда у каждого своя комната, а кухня и гостиная общие.

Жилье подстроилось под новый образ жизни. Молодым семьям нужны квартиры для самостоятельного старта — небольшие, но удобные и доступные, например, студии. А уже потом, когда появляется дети, можно искать квартиру побольше.

Компактная квартира-студия Источник

Переход на удаленную работу тоже повлиял на запросы — теперь в квартире должно быть место для работы: ниша, уголок или даже кабинет. Балконы снова в моде: раньше это была «кладовка», теперь — зона отдыха или рабочее место.

Покупатели все чаще выбирают не большие, а продуманные квартиры. Квадратный метр постоянно дорожает, и важно, чтобы каждый из них был использован с пользой. Поэтому особенно востребованы евроформаты — компактные, но удобные.

Планировки становятся все более эргономичными. Застройщики избегают длинных малофункциональных коридоров и отдают площадь под полезные зоны:

• Гостевой санузел и гардеробные — особенно в двух- и трехкомнатных квартирах.
• Постирочные — менее популярны, чаще в жилье бизнес-класса.
• Кухня-гостиная — объединяет готовку, общение и работу в одном пространстве.
• Балконы и лоджии — особенно востребованы в комфорт-сегменте. Но все чаще жильцы выбирают кладовки, особенно размещенные на подземных этажах.

По Единой методике классификации новостроек по потребительскому качеству, принятой Российской Гильдией Риелторов, для каждого класса жилья есть примерные пропорции по типам квартир:

• Стандарт-класс — в основном студии и однокомнатные, квартир с тремя комнатами совсем немного.
• Комфорт-класс — примерно поровну однокомнатных и двухкомнатных, трехкомнатных — около 20%.
• Бизнес-класс — больше просторных квартир: половина — двухкомнатные, около 20% — однокомнатные остальное — квартиры с тремя и четырьмя комнатами. Студии здесь редкость.

На практике такие пропорции соблюдаются не всегда. В каждом городе своя ситуация на рынке, и девелоперы подстраивают состав квартир под спрос. Отклонения в пределах 3–10% считаются нормой.