Что такое плотность застройки и зачем ее знать

Плотность застройки — это отношение суммарной площади всех этажей здания к площади участка, на котором оно расположено.

Коэффициент плотности застройки — важный параметр в градостроительстве. Эту величину учитывают при проектировании микрорайонов и жилых комплексов, потому что от нее зависят комфорт и безопасность жителей. Слишком высокая плотность застройки приводит к следующим проблемам:

• В микрорайоне не хватает пространства для социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник, спортплощадок.
• Не остается места для парковочных мест, и жителям приходится использовать для стоянки газоны и тротуары.
• Транспорт не справляется с нагрузкой: на дорогах появляются многочасовые пробки, а на остановках — очереди. 
• Недостаточно места для озеленения, и новые микрорайоны превращаются в каменные джунгли.
• Из-за перегрузки инженерных систем постоянно происходят аварии на сетях, и люди часто остаются без электричества и воды.
• Дома загораживают солнечный свет, и во дворах и в квартирах постоянно темно.
• Коммунальной технике и машинам спецслужб сложно подъехать к домам и подъездам. 

Поэтому контролирующие инстанции и ответственные застройщики строго следят за соблюдением коэффициента плотности застройки. Если он превышает установленные нормы, строительство запретят или приостановят, пока нарушения не будут устранены.

Уже возведенный дом, не соответствующий требованиям по плотности застройки, не разрешат ввести в эксплуатацию и не поставят на кадастровый учет.

Как считается плотность застройки

Параметр вычисляется по простой формуле: Пз÷Пу.

Пз — площадь застройки, а Пу — площадь участка, отведенного под строительство. Результат указывают в процентах или в виде коэффициента.

При расчете площади застройки суммируют площади всех этажей, в том числе подземных и цокольных. В расчетах учитывают и такие элементы здания, как балконы, галереи, переходы между корпусами, веранды, террасы, входные группы.

Площадь земельного участка для расчета плотности застройки используют ту, которая указана в кадастровых документах.

Предположим, что под строительство ЖК отведен участок площадью 12 га. Застройщик планирует возвести на нем многоэтажные жилые дома общей поэтажной площадью 144 000 м2. Тогда коэффициент плотности застройки равен:

144 000÷120 000=1,2

Чтобы понять, какую максимальную площадь жилых домов можно возвести на конкретной территории, застройщики используют обратную формулу: умножают площадь участка на нормативный коэффициент плотности в регионе.

Как узнать нормативный коэффициент

Нормы плотности застройки зависят от региона, территориальной зоны и назначения земли. Максимальные нормативные значения коэффициентов плотности для разных видов застройки приведены в СП 42.13330.2016:

• для новой застройки многоэтажными жилыми домами — 1,2;
• для реконструируемой многоэтажной застройки — 1,6;
• для жилой застройки малой и средней этажности — 0,8;
• для частных домов с приусадебными участками — 0,4.

В общественно-деловой и производственной зонах допускается более высокая плотность. Например, для промышленной застройки максимальный коэффициент — 2,4.

Нормативы, приведенные в СП, — общие для всей страны. При этом в каждом регионе действуют свои Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), где могут быть указаны меньшие предельные значения.

Что делать, если застройщик превышает коэффициент плотности

Если по соседству возводят очередную высотку и вы считаете, что застройщик нарушает нормы плотности застройки, алгоритм действий может быть следующим:

1. Найдите проектную документацию. Обычно застройщик публикует ее на сайте объекта.
2. Запросите в администрации Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержатся нормативы застройки, и именно с этим документом сверяют проект, когда выдают разрешение на строительство. Проверьте, соответствуют ли проектные данные — коэффициент плотности, этажность, высотность, отступы от границ — указанным в ГПЗУ.
3. В редких случаях ГПЗУ составляют с ошибками, поэтому стоит сверить приведенные в нем нормативы с ПЗЗ вашего региона.
4. Если вы обнаружили нарушения в документах, обращайтесь с коллективным заявлением в прокуратуру. Требуйте проверить, законно ли полученное застройщиком разрешение на строительство.

Если нарушения нормативов подтвердятся, Госстройнадзор приостановит строительство до тех пор, пока застройщик их не устранит.