Как взять ипотеку без первоначального взноса

Ипотека без первоначального взноса под залог другой недвижимости. Воспользоваться программой могут заемщики, у которых уже есть недвижимость.

Как она работает: банк выдает кредит на покупку жилья без первоначального взноса, а заемщик передает в залог другую недвижимость — квартиру или апартаменты. Жилье не обязательно должно находиться в собственности: некоторые банки принимают в залог недвижимость, принадлежащую третьим лицам (например, друзьям или родственникам заемщика).

Размер кредита зависит от стоимости жилья, передаваемого в залог. В разных банках лимиты различаются, в среднем можно получить от 65% до 80% этой суммы. Ставки по ипотеке без первоначального взноса под залог недвижимости обычно выше, чем по другим программам.

Под залог недвижимости банк также может выдать кредит. Это практически то же самое, что ипотека, но деньги можно потратить не только на покупку жилья. Обеспечение залогом снижает ставку по таким кредитам, поэтому они становятся сопоставимыми с ипотечными.

Ипотека или кредит под залог недвижимости кажется удобным и выгодным решением, однако есть риски. Если заемщик не справится с долговой нагрузкой, он может потерять не только ипотечную квартиру, но и залоговую.Программы и акции от застройщиков. Иногда застройщики в партнерстве с банками предлагают ипотеку без первоначального взноса. Эту сумму застройщик закладывает в стоимость квартиры. Например, изначальная стоимость жилья — 5 млн, первый взнос — 20%. Дольщик оформляет покупку 6 млн, включая 1 млн — сумму первоначального взноса.

Фактически, покупатель получает кредит на всю стоимость квартиры. Для банка такая схема довольно рискованная: если заемщик не выплатит кредит, и недвижимость перейдет к банку, ее придется продавать по завышенной стоимости. Поэтому сейчас программы этого типа почти не встречаются.

Чтобы привлечь клиентов, некоторые застройщики проводят акции без участия банка. Например, строительная компания может помочь продать старую квартиру, чтобы использовать эти деньги в первоначальном взносе по ипотеке. Или предложить по сниженной цене неликвидные объекты.

Акции бывают очень выгодными, но проводят их нерегулярно, поэтому нужно ловить момент. Компания АСПЭК в своем Телеграм-канале периодически анонсирует интересные предложения: подпишитесь, чтобы не пропустить выгодную акцию.

Почему сложно получить ипотеку без первоначального взноса

Банки требуют первоначальный взнос, чтобы убедиться в платежеспособности клиента и защититься от риска невыплаты кредита:

• Когда заемщик вкладывает в покупку свои деньги, ему психологически труднее отказаться от выплаты ипотеки и потерять жилье.
• Если заемщик перестанет платить, кредитор имеет право продать ипотечную квартиру и вернуть деньги. Чем ниже стоимость жилья, тем проще это сделать. Банк вычтет из стоимости квартиры сумму первого взноса и ничего не потеряет, продав ее дешевле.

Для заемщиков первоначальный взнос тоже выгоден. Его размер влияет на условия ипотеки: чем больше собственных денег заемщик вложит в покупку квартиры, тем меньше придется брать в кредит. Это позволит снизить ежемесячный платеж и размер переплаты.

В большинстве ипотечных программ минимальный размер первоначального взноса — 20% от стоимости жилья, то есть не меньше нескольких сотен тысяч рублей. Проблема в том, что не у всех есть возможность накопить нужную сумму. Но и для таких случаев есть решения.

Где взять деньги на первоначальный взнос

Использовать материнский капитал. Большинство ипотечных программ, включая льготные, допускают оплату первого взноса маткапиталом. Сертификат можно использовать сразу после рождения ребенка.

В 2025 году государство выплачивает:

• 690 266 рублей за первого ребенка;
• 912 162 рублей за второго при условии, что раньше семье не выплачивали маткапитал (если выплачивали, доплатят 221 895 рублей).

В некоторых областях действуют региональные программы господдержки в дополнение к федеральным, которые позволяют увеличить сумму маткапитала.

Чтобы воспользоваться сертификатом на материнский капитал для оплаты первоначального взноса, необходимо:

• взять в СФР выписку об остатке маткапитала (можно получить через Госуслуги);
• оформить сделку по ипотеке;
• подать в СФР заявление на распоряжение маткапиталом. Это можно сделать в МФЦ или через Госуслуги.

В течение нескольких дней СФР переведет деньги на ипотечный счет в банке.

Получить субсидию по программе «Молодая семья». В рамках программы государство может выплатить молодой семье до 35% средней стоимости квартиры. Деньги можно потратить только на улучшение жилищных условий, в том числе на погашение первого взноса по ипотеке.

Участвовать в программе могут супруги не старше 35 лет с детьми или без, а также одинокие родители. Еще одно обязательное условие — статус нуждающегося в жилом помещении. Его присваивают тем, у кого нет своего жилья, оно слишком маленькое или непригодно для проживания. Чтобы получить статус нуждающегося, нужно обратиться в местные органы соцзащиты.

Сколько денег дадут, зависит от состава семьи и региональных нормативов. Существуют нормы площади жилья:

• для семьи из двух человек — 42 м²;
• для семьи из трех и более человек — по 18 м² на каждого.

Положенную по этим нормам площадь умножают на нормативную стоимость квадратного метра жилья. Эту величину устанавливает муниципалитет. С учетом получившейся суммы рассчитывают размер субсидии: 30% — для семьи без детей и 35% — для семей с детьми.

Пример. Молодая семья из трех человек — муж, жена и ребенок — живет в Московской области. По региональным нормативам им положено жилье минимальной площадью 54 м². Средняя рыночная стоимость квадратного метра в Московской области в первом квартале 2025 года — 153 238 рублей. Умножаем эту величину на 54 м², получаем 8 274 852 рублей — расчетную стоимость квартиры. Семье выплатят 35% от этой суммы, то есть 2 896 198 рублей. Для первоначального взноса этого вполне достаточно.

Чтобы получить субсидию, нужно подать в администрацию заявление с пакетом документов и дождаться включения в список. Поскольку претендентов на выплату много, ожидание может занять несколько лет.

Получить государственный жилищный сертификат. Некоторым категориям граждан государство помогает с жильем: выдает сертификат на покупку квартиры. Есть разные программы федерального и регионального уровня. Соответственно, перечень льготников в разных регионах может различаться. Как правило, субсидия полагается:

• молодым ученым;
• военным, уволенным со службы, при условии, что они не участвуют в накопительно-ипотечной системе;
• уволенным сотрудникам правоохранительных органов;
• людям, пострадавшим от радиации;
• переселенцам.

Большинству льготников для получения сертификата нужно подтвердить нуждаемость в жилье.

Сумму субсидию рассчитывают исходя из количества человек в семье. Для этого норму жилой площади умножают на нормативную стоимость квадратного метра по России (в первом полугодии 2025 года она составляет 107 611 рублей). Кроме того, на сумму могут влиять условия конкретной программы.

Чтобы узнать, полагается ли вам жилищный сертификат и как его получить, обратитесь в городскую администрацию.

Воспользоваться военной ипотекой. Для военнослужащих-контрактников работает особая программа господдержки — накопительная ипотечная система (НИС). Государство зачисляет на специальный счет деньги из бюджета. Через три года после начала участия в программе их можно потратить на первоначальный взнос в военной ипотеке. Кредит тоже выплачивает государство, но только до тех пор, пока заемщик находится на службе.

Привлечь заемные средства. Если вам не подходит ни одна из программ господдержки, можно взять деньги взаймы. Хорошо, когда родственники или друзья готовы одолжить необходимую сумму безвозмездно или под небольшие проценты.

Если такой возможности нет, остается потребительский кредит. Но нужно понимать, что это не всегда выгодное решение: ставки по нецелевым займам выше ипотечных, а в первые годы платеж за жилье с учетом кредита получится высоким. Кроме того, при оформлении ипотеки банк будет проверять платежеспособность заемщика: он может решить, что кредитная нагрузка слишком высокая, и отказать в ипотеке.