Двухуровневые квартиры все чаще появляются на российском рынке недвижимости. Такое жилье выбирают из-за необычной планировки, дополнительного полезного пространства и возможности зонирования помещений. Однако перед покупкой важно разобраться во всех особенностях такой недвижимости.

Рассказываем, что представляет собой двухуровневая квартира, какие виды такого жилья существуют и кому оно подойдет.

Что такое двухуровневая квартира и почему так называется

Двухэтажная квартира — это жилое помещение, расположенное на двух этажах здания и соединенное внутренней лестницей. Название «двухуровневая» связано с особенностью планировки: площадь разделена на два уровня друг над другом.

В отличие от обычной квартиры, где все комнаты находятся на одном этаже, двухуровневое жилье предполагает вертикальное зонирование пространства. Обычно на первом уровне располагают общие зоны — гостиная, кухня, столовая, а на втором — приватные помещения, например, спальня, рабочий кабинет или детская комната.

Такая планировка позволяет эффективно использовать доступную площадь и создать разграничение между общественной и личной зонами. При этом оба уровня относятся к одному объекту недвижимости и имеют единый адрес.

Класс жилья

Двухуровневые квартиры чаще встречаются в сегменте комфорт-класса и выше. Такое жилье можно встретить в новостройках бизнес-класса, элитных жилых комплексах и в реконструированных исторических зданиях.

В домах эконом-класса двухуровневые планировки почти не делают, так как застройщики стремятся увеличить количество квартир в здании. Исключение — лофты в переоборудованных промышленных зданиях, где изначально были высокие потолки.

Класс жилья определяется не только оригинальность планировки, но и расположением дома, качеством отделки, инфраструктурой района и другими факторами. Двухуровневая планировка — это скорее дополнительное преимущество, которое повышает престиж.

Виды и названия двухэтажных квартир

На рынке недвижимости представлены различные варианты двухуровневого жилья. Они отличаются планировкой, архитектурными особенностями и способом организации пространства.

Квартира с антресолью

Антресольная квартира — это жилье с высокими потолками, где второй уровень занимает не всю площадь помещения, а только ее часть. Антресоль выглядит как надстроенная площадка, обычно над входной зоной, кухней или санузлом.

На антресоли можно разместить спальню, рабочий кабинет или гардеробную. Преимущество такого решения в том, что основное пространство первого уровня остается свободным и визуально просторным. При этом не требуется полноценная межэтажная лестница — достаточно компактной винтовой или приставной конструкции.

Минусы — ограниченное пространство на втором уровне и возможные неудобства из-за низких потолков на антресоли.

Двухэтажный лофт

Лофт на двух уровнях — это квартира в переоборудованном промышленном или складском здании с сохранением характерных элементов индустриального стиля. 

В двухэтажном лофте оба уровня имеют значительную площадь. На первом этаже располагается единое пространство, объединяющее кухню, столовую и гостиную. Второй уровень может быть полностью открытым или частично изолированным с помощью раздвижных перегородок или стеклянных стен.

Особенность лофтов — сохранение аутентичных элементов здания, например, кирпичных стен, открытых коммуникаций, металлических балок и промышленной фурнитуры. Это осложняет дизайн, самостоятельно организовать интерьер сложно — проект лучше делегировать профессионалу.

Источник: freepik

Классический дуплекс

Дуплекс — это двухуровневая квартира, где оба этажа имеют примерно равную площадь и полноценную высоту потолков. Такое жилье приближено по функциональности к частному дому, но находится в многоквартирном здании.

В дуплексе разделены общественная и приватная зоны. На первом этаже обычно располагаются прихожая, гостиная, кухня-столовая, гостевой санузел и иногда кабинет или гостевая комната. Второй этаж полностью отведен под спальни, детские комнаты, санузлы и гардеробные.

Уровни соединяются полноценной межэтажной лестницей, которая может быть элементом интерьера. В некоторых дуплексах предусмотрено два санузла или даже больше — по одному на каждом этаже.

Дуплексы могут располагаться на любых этажах здания, но наиболее удачным вариантом считается квартира наверху с доступом на крышу или с террасой — это позволяет организовать дополнительную зону отдыха.

Двухэтажный пентхаус

Пентхаус — это элитная квартира, расположенная на верхних этажах здания, как правило, на последних двух. Двухэтажный пентхаус сочетает преимущества дуплекса с эксклюзивным расположением и, как правило, премиальной отделкой.

Главное отличие пентхауса от обычного дуплекса — наличие террасы, балкона или эксплуатируемой кровли. Площадь открытых зон может достигать сотни квадратных метров, что позволяет обустроить там зону отдыха, барбекю или даже небольшой сад.

Пентхаусы часто имеют панорамное остекление и красивый вид на город. Высота потолков в таком жилье может достигать более 4 метров, а площадь — 200-500 м2. В элитных пентхаусах предусмотрены премиальные материалы отделки, системы «умный дом» и индивидуальные инженерные решения.

Стоимость двухэтажных пентхаусов значительно выше, чем у других типов двухуровневых объектов недвижимости. Такое жилье относится к сегменту премиум и рассчитано на покупателей с высоким уровнем дохода.

Плюсы и минусы двухуровневой квартиры

Двухуровневое жилье имеет много преимуществ, но есть и недостатки, о которых стоит знать перед принятием решения о покупке.

Преимущества:

• больше возможностей для зонирования — можно разделить общественные и личные пространства;
• больше полезной площади и ощущение собственного дома;
• возможность реализовать больше дизайнерских решений и сделать интерьер уникальным;
• повышенная звукоизоляция между зонами;
• если окна находятся на разных уровнях, в помещении будет больше естественного света.

Недостатки:

• межэтажная лестница занимает полезную площадь и неудобна для семей с питомцами, малоподвижными людьми;
• убираться и переносить крупногабаритные предметы будет значительно сложнее;
• повышенные расходы на отопление, так как требуется прогреть большой объем помещения;
• на первом уровне прохладнее, а на втором — жарко из-за того, что теплый воздух поднимается наверх, поэтому рекомендуется установка кондиционера.

Цена за квадратный метр в двухуровневых квартирах, в среднем, выше, чем в стандартных. Больше будет и затрат на отделку, обслуживание такого жилья.

Антресоль как стационарная конструкция и дополнительный этаж входят в общую площадь недвижимости, поэтому будут учитываться в кадастровом паспорте и влиять на размер имущественного налога.

Источник: freepik

Кому подойдет двухэтажная квартира

Планировка с двумя уровнями удобна для семей с детьми. Родители могут разместиться на одном уровне, а детские комнаты — на другом. Это обеспечит личное пространство для всех членов семьи и позволит детям играть, не мешая взрослым. При этом для совсем малышей, которые еще учатся ходить, лестница представляет опасность. В первые годы жизни ребенка вход на второй этаж лучше ограничить.

Такое жилье подойдет и для тех, кто работает из дома и нуждается в отдельном рабочем кабинете. Размещение кабинета на втором уровне изолирует рабочую зону от бытового шума и отвлекающих факторов.

Люди, ценящие нестандартные интерьерные решения и желающие создать уникальное пространство для жизни, также оценят преимущества двухуровневой планировки. Такая квартира дает больше возможностей для реализации дизайнерских идей.

Такой вариант планировки не стоит выбирать пожилым людям и с ограниченными физическими возможностями, для которых подъем по лестнице будет даваться сложнее.

Стоимость двухуровневых квартир

Цена на двухуровневые квартиры зависит от множества факторов: класса жилья, расположения объекта, площади, типа планировки и состояния отделки. В разных регионах России стоимость такого жилья различается.

В Москве двухуровневые квартиры площадью 80-100 м2 в домах комфорт-класса стоят от 15 млн рублей. В бизнес-классе цена начинается от 25 млн.

Цена за квадратный метр в двухуровневых квартирах обычно выше на 10-20%, чем в стандартных квартирах того же класса. При этом в пересчете на полезную площадь стоимость оправдана — за счет второго уровня пространства будет больше.

При покупке в новостройке важно учитывать не только стоимость жилья, но и затраты на отделку. Из-за большей площади и высоких потолков ремонт обойдется дороже. В среднем отделка двухуровневой квартиры стоит на 30-40% больше, чем ремонт обычной квартиры аналогичной площади.

Источник: freepik

Выгоднее купить или сделать самому

Не обязательно рассматривать готовую квартиру с двумя ярусами, сделать второй уровень получится в помещениях с высокими потолками. Они часто встречаются в сталинках и домах, переоборудованных из промышленных объектов.

Покупка готовой квартиры

Этот вариант подходит тем, кто хочет получить полностью готовое решение без дополнительных сложностей. При покупке квартиры от застройщика уже предусмотрены все конструктивные элементы: лестница, перекрытия, коммуникации. Планировка продумана архитекторами с учетом требований безопасности и эргономики.

Согласовывать перепланировку от застройщика самому не требуется, второй уровень уже будет отоборажен в документации. При продаже в будущем проблем с регистрацией сделки не возникнет.

Двухуровневые квартиры обходятся дороже, а выбор планировок ограничен предложениями застройщиков — не всегда можно найти вариант, соответствующий запросам.

Самостоятельное создание второго уровня

Оборудовать второй этаж в квартире получится не всегда. Чтобы провести работы, рекомендуется высота потолков не менее 4 метров, а несущие перекрытия должны выдерживать дополнительную нагрузку. Перед началом работ требуется заказать разработку проекта в проектном бюро.

Строительство второго яруса в квартире — это перепланировка. Ее нужно согласовывать даже если планируется конструкция с возможностью простого монтажа. После согласования перепланировку требуется узаконить — получить новых техпаспорт в БТИ и подать документы в Росреестр для внесения изменений. В среднем, процесс согласования занимает от 4 месяцев.

Обустройство дополнительного этажа может понизить ликвидность объекта. Не все покупатели заинтересованы в такой планировке, что может затруднить продажу в будущем.